Permissão de planejamento no Reino Unido - Planning permission in the United Kingdom

Para obter uma explicação geral de como o controle sob a legislação de planejamento urbano e rural é operado no Reino Unido, consulte Controle de desenvolvimento no Reino Unido .
Artigo principal: Planejamento de cidades e países no Reino Unido
Novas casas em construção em Norfolk. A permissão de planejamento era necessária para tal desenvolvimento e seria concedida pela autoridade de planejamento local, sujeita às condições.

A permissão de planejamento no Reino Unido é a permissão de planejamento exigida no Reino Unido para poder construir em terrenos ou alterar o uso de terrenos ou edifícios . No Reino Unido, o ocupante de qualquer terreno ou edifício precisará do título desse terreno ou edifício (ou seja, "propriedade"), mas também precisará do "título de planejamento" ou da permissão de planejamento. O título de planejamento foi concedido para todos os usos e edifícios pré-existentes pela Lei de Planejamento Urbano e Rural de 1947 , que entrou em vigor em 1º de julho de 1948. Desde aquela data, qualquer novo "desenvolvimento" requer permissão de planejamento. "Desenvolvimento", conforme definido por lei, consiste em qualquer operação de construção , engenharia ou mineração , ou na realização de uma mudança significativa de uso em qualquer terreno ou edifício. Certos tipos de operação, como a manutenção de rotina de um edifício existente, são especificamente excluídos da definição de desenvolvimento. Categorias específicas de desenvolvimento menor ou insignificante são concedidas uma permissão de planejamento automática por lei e, portanto, não requerem nenhum pedido de permissão de planejamento. Essas categorias são chamadas de desenvolvimento permitido .

No caso de qualquer proposta, há, portanto, um teste de duas fases: "a proposta é de fato desenvolvida?" e, se a proposta for desenvolvimento, "é permitido o desenvolvimento?" Somente se um desenvolvimento não for permitido, um pedido de permissão de planejamento será necessário. Um pedido de permissão de planejamento deve ser feito à autoridade de planejamento local (LPA).

Os LPAs são geralmente o município local ou conselho distrital ( 'autoridade local' na Escócia ), embora um pedido para uma operação de mineração, extração de minerais ou uma instalação de gerenciamento de resíduos seja decidido pelo conselho municipal local em áreas não metropolitanas . Dentro de um parque nacional, os pedidos de planejamento são enviados à autoridade do parque nacional .

Todos os LPAs têm seu próprio site, que acessará os formulários de inscrição relevantes, detalhes de contato e outros documentos relevantes. Eles geralmente são receptivos à discussão de pré-inscrição para esclarecer se uma proposta exigirá permissão de planejamento e, presumindo que sim, a probabilidade de tal permissão de planejamento ser concedida.

Determinação

A lei exige que todos os pedidos de permissão de planejamento sejam decididos de acordo com as políticas do " plano de desenvolvimento " - a menos que considerações de planejamento de material indiquem o contrário. A decisão sobre qualquer aplicação de planejamento é, portanto, "conduzida por políticas" e não "conduzida por influência". Embora o público e os residentes próximos sejam consultados sobre quase todos os aplicativos de planejamento, a decisão não será tomada com base na popularidade ou impopularidade. O enquadramento da decisão por referência à política de planejamento publicada evita que a decisão sobre uma aplicação de planejamento seja feita por motivos arbitrários, perversos ou sujeitos a impropriedade.

Portanto, é muito importante que os requerentes de permissão de planejamento se certifiquem sobre as políticas do plano de desenvolvimento local relevantes antes de fazer uma solicitação. Eles também podem ser visualizados no site do LPA ou no Portal de Planejamento do governo do Reino Unido , que fornece uma câmara de compensação em todo o país sobre informações de planejamento e aconselhamento para políticas de planejamento governamentais e locais. Por uma questão prática, é muito aconselhável discutir propostas com o LPA ou um consultor de planejamento experiente que pode fornecer aconselhamento independente antes de incorrer em taxas e outros custos que estão envolvidos em fazer uma aplicação de planejamento, ou os atrasos e custos abortivos que surgiriam de a recusa de permissão de planejamento.

Tipos de aplicação

Vários tipos diferentes de permissão de planejamento podem ser solicitados para:

  • Permissão de planejamento total : uma permissão de planejamento total concederia permissão para todos os aspectos do desenvolvimento proposto, embora geralmente estivesse sujeita a várias condições (veja abaixo).
  • Esboço de planejamento permissão : permissões de planejamento esboço estabelece se a escala ea natureza de um projecto de desenvolvimento seria aceitável para a autoridade de planeamento local. Pode ser apropriado quando um candidato está buscando um acordo "em princípio" para um desenvolvimento proposto, sem estar comprometido com uma forma particular de design ou layout.
  • Aprovação de "questões reservadas" : buscar permissão para aqueles aspectos que não foram tratados em uma permissão de planejamento de esboço ou buscar a aprovação de aspectos de um desenvolvimento que foram reservados por uma condição de planejamento em uma concessão anterior de permissão de planejamento total.
  • Híbrido : um LPA pode aceitar um aplicativo 'híbrido', ou seja, aquele que busca permissão de planejamento de esboço para uma parte e permissão de planejamento total para outra parte do mesmo local.

Assim que a permissão for concedida, os seguintes aplicativos adicionais podem ser feitos:

  • Renovação da permissão de planejamento: Isso ocorreria quando um esboço anterior ou uma permissão de planejamento total estivesse sujeita a uma condição de limitação de tempo que já expirou. Em essência, isso requer que todo o aplicativo de planejamento seja revisado à luz das políticas de planejamento atuais e não anteriores. Os pedidos de renovação de uma permissão de planejamento anterior são geralmente concedidos de novo, a menos que tenha havido uma mudança significativa nas considerações materiais relevantes que devem ser ponderadas na decisão.
  • Remoção ou alteração de uma condição de planejamento: por uma questão de lei, as condições só devem ser impostas em uma concessão de permissão de planejamento quando o cumprimento dessa condição é essencial para tornar um desenvolvimento inaceitável aceitável - portanto, seria recusada a permissão de planejamento se não fosse por essa condição. Se o solicitante ou desenvolvedor desejar prosseguir com um desenvolvimento sem conformidade com uma condição, ou talvez com a condição em uma forma alternativa, um aplicativo pode ser feito para "variar" a condição em questão - possivelmente excluindo-a ou oferecendo uma forma alternativa de palavras. Observe que o LPA não pode alterar nenhuma condição de planejamento que imponha um limite de tempo para o início do desenvolvimento. Isso exigiria um novo pedido de permissão de planejamento total ou preliminar, mas desde outubro de 2009, é possível aplicar para estender um consentimento existente.

A taxa para cada parte teria que ser calculada separadamente na base apropriada, sujeita a qualquer máximo relevante, e o total - que não estaria sujeito a nenhum máximo - seria então cobrado. Uma autoridade também pode, após a discussão, permitir que um aplicativo seja separado em elementos centrais para que a permissão para trabalhos de preparação do local, digamos, possa ter prioridade. A aceitação de uma proposta na forma híbrida fica a critério do LPA, não algo em que um candidato possa insistir. Deve-se ter em mente que um LPA tem poderes para exigir detalhes mesmo quando o aplicativo está em esboço, se necessário no interesse de um bom planejamento. O termo 'aplicativo híbrido' não está definido no estatuto.

Um pedido de alteração de uso de um site, por exemplo, de uso residencial para uso comercial, pode ser feito sozinho ou em conjunto com um pedido de permissão para desenvolver o site para um novo propósito. O quadro legal de planejamento de classes de uso na Inglaterra é estabelecido nos Regulamentos de Planejamento Urbano (Classes de Uso) (Emenda) (Inglaterra) de 2020 (SI 2020 No.757), que entraram em vigor em 1 de setembro de 2020. Esses regulamentos alteraram o Ordem de Planejamento Urbano e Rural (Usar Classes) de 1987 .

Condições

No Reino Unido, uma condição de planejamento é uma condição imposta à concessão de permissão de planejamento. Essas condições permitem que o desenvolvimento prossiga apenas se certas condições forem satisfeitas. As condições incluem prazos para o desenvolvimento, empreendimentos relativos a questões ambientais e de ruído e limites sobre o tamanho e aparência externa de um novo empreendimento.

As permissões de planejamento geralmente são concedidas sujeitas a uma condição de planejamento que exige que o desenvolvimento seja iniciado dentro de três anos. Normalmente, também incluirão uma série de outras condições, por exemplo, empreendimentos relativos a questões ambientais e de ruído; limites no tamanho e na aparência externa de um novo empreendimento; requisitos para o esquema ser construído de acordo com os desenhos aprovados, árvores a serem plantadas de acordo com o esquema paisagístico e substituídas se morrerem nos primeiros anos, ou que a cor e o acabamento dos materiais externos sejam aprovados pelo LPA. Algumas delas precisarão ser cumpridas antes que qualquer trabalho comece no local; outros entrarão em vigor assim que o desenvolvimento for iniciado ou posteriormente.

A maioria das condições impostas em uma permissão de planejamento concedida estará relacionada à implementação de obras dentro do local real da aplicação (cujas bordas devem ser definidas por uma linha vermelha marcada em um mapa do local em escala precisa, geralmente um extrato de levantamento de artilharia , que acompanha a aplicação). Se houver necessidade de controlar os aspectos do desenvolvimento que devem ocorrer fora do local de aplicação definido (como melhorias de rodovia relacionadas), então a implementação desses aspectos pode ser exigida por uma condição de Grampian . Isso seria formulado no sentido de que o desenvolvimento que está sendo permitido não deve ser iniciado (ou não deve ser ocupado, conforme o caso), até que as obras externas necessárias tenham sido concluídas.

As condições de planejamento são impostas para exigir que algo seja feito ou não feito pelo desenvolvedor a fim de tornar o desenvolvimento aceitável. Às vezes, a permissão de planejamento só será concedida se o requerente entrar em um acordo legal sob a Seção 106 da Lei de Planejamento Urbano e do País exigindo que certas coisas sejam feitas ou dinheiro seja pago ao LPA, por exemplo, para contribuir para a melhoria das rodovias locais escolas, espaços abertos ou outras instalações que atendem ao desenvolvimento antes que ele seja concluído ou ocupado. Essas contribuições só podem ser exigidas se forem necessárias para tornar o empreendimento aceitável, razoável e diretamente relacionado ao empreendimento proposto.

Para obter uma explicação dos princípios gerais que se aplicam à decisão de aplicativos de planejamento por uma autoridade de planejamento local, consulte Controle de desenvolvimento no Reino Unido .

A permissão de planejamento também pode ser recusada quando o desenvolvimento não atinge as metas de habitação a preços acessíveis. Isso foi confirmado no caso Parkhurst Road Ltd contra Secretary of State for Communities And Local Government , no qual o Islington Council recusou o pedido de um desenvolvedor por não atender “ao valor máximo razoável de moradias populares” (ver julgamento no parágrafo 14 ). O argumento do incorporador de que nenhuma casa a preços acessíveis seria construída se sua proposta fosse recusada foi considerado uma desculpa para não atender aos requisitos de habitação a preços acessíveis. Este julgamento também demonstra como pagar a mais por terrenos para desenvolvimento não permite que os incorporadores contornem os requisitos de habitação a preços acessíveis por meio de uma 'inviabilidade financeira autoinfligida'.

Crítica

O sistema de permissão de planejamento tem sido criticado por ser "muito lento, burocrático e caro", contribuindo assim para a crise imobiliária no Reino Unido . Em janeiro de 2015, havia 150.000 casas esperando para passar do estágio de planejamento de "esboço" para o estágio de planejamento "detalhado".

No Commons Briefing Paper ' Lidando com a falta de oferta de moradias na Inglaterra ', Barton e Wilson argumentam que, devido ao aumento do valor concedido, a permissão de planejamento pode oferecer terras, o "comércio estratégico de terras" por incorporadores está contribuindo para a crise habitacional do Reino Unido .

Veja também

Referências

links externos