Lei de Registro de Imóveis de 2002 - Land Registration Act 2002

Lei de registro de terras de 2002
Parlamento do Reino Unido
Título longo Uma lei para fazer disposições sobre o registro de terras; e para finalidades conectadas.
Citação 2002 c 9
Apresentado por Lord Chancellor Lord Irvine , 21 de junho de 2001
Extensão territorial Inglaterra e Baleias
datas
Aprovação Real 26 de fevereiro de 2002
Começo 13 de outubro de 2003
Revogado -
Outra legislação
Alterada pela -
Revogado por -
Refere-se à Regras de Registro de Terra 2003 Regras de Registro de
Terra (Emenda) Regras de
Registro de Terra de 2005 (Emenda) (No.2) Regras de 2005
Status: Legislação atual
Texto do estatuto originalmente promulgado
Texto da Lei de Registro de Terras de 2002 em vigor hoje (incluindo quaisquer emendas) no Reino Unido, em Legislação.gov.uk .

A Land Registration Act 2002 ( c 9 ) é uma lei do Parlamento do Reino Unido que revogou e substituiu a legislação anterior que regia o registro de terras , em particular a Land Registration Act 1925 , que regia um sistema anterior, embora semelhante. A Lei, juntamente com as Regras de Registro de Imóveis , regula o papel e a prática do Registro de Imóveis de HM .

Fundo

Artigo principal: História da Lei de Terras Inglesa

O Land Registration Act 2002 foi introduzido em resposta ao relatório da Law Commission e do HM Land Registry, Land Registration for the Twenty-first Century (2001). O ato:

  • Simplificou e modernizou a lei de registro de terras;
  • Feito o registro refletir uma imagem mais precisa de um título de terra, mostrando mais amplamente os direitos e interesses subsidiários que o afetam; e
  • Pretendia facilitar a introdução do e-transporte .

A lei fez algumas mudanças importantes na lei que regulamenta as terras registradas. Especificamente, ele:

Cadastro de terras

A Seção 4 estipula que o registro de uma propriedade imobiliária é obrigatório quando ocorre um dos seguintes eventos:

  • Propriedade livre é transferida, seja sob uma venda, presente ou outras circunstâncias;
  • O arrendamento legal por mais de sete anos é concedido;
  • O contrato de arrendamento legal com mais de sete anos é transferido; ou
  • Concessão de um primeiro encargo legal ( hipoteca ).

A falta de registro quando necessário, significa que o comprador ou cessionário ganha apenas um título equitativo da terra e o vendedor ou cedente permanece como o proprietário registrado. Uma pessoa com um título justo, ou seja , que não conseguiu se registrar, não pode tirar proveito das regras de prioridade encontradas nas seções 29 e 30 da Lei e pode ficar vulnerável se o proprietário (ainda) registrado tentar outro lidar com a terra.

Graus do título

No primeiro registro, o registrador concede um grau de título a cada propriedade registrada.

No caso de propriedades livres , um dos seguintes graus de título pode ser concedido de acordo com s. 11 da Lei:

  • Título absoluto - Isso mostra que não há nada de duvidoso sobre o título. A propriedade pertence ao proprietário e está sujeita apenas a inscrições no registro e a interesses não registrados que prevalecem (comumente chamados de interesse prioritário ). O título não precisa ser perfeito - se o registrador acreditar que qualquer defeito "não fará com que a propriedade sob o título seja perturbada", o título absoluto será atribuído - s.9 (3) LRA.
  • Título de propriedade perfeita - não há evidência documental de título (por exemplo, títulos de propriedade perdidos). O título depende da posse adversa . Não oferece garantia de propriedade no momento do registro, mas problemas subsequentes (por exemplo, falsificação da assinatura do titular) serão cobertos pela garantia. Ele pode ser elevado ao título absoluto após estar em posse como titular por 12 anos (s.62 (1), (4)).
  • Título de propriedade perfeita qualificado - o título está sujeito a um defeito fundamental. Não há garantia em relação ao defeito especificado. Pode ser atualizado para título absoluto se o registrador estiver satisfeito com o título - s.62 LRA.

No caso de propriedades arrendadas , um dos seguintes graus de título pode ser concedido de acordo com s. 12 da Lei:

  • Título de arrendamento absoluto - o mesmo que propriedade perfeita, exceto que o proprietário também está sujeito a convênios no arrendamento
  • O título de locação - o mesmo que o arrendamento absoluto, exceto o direito do proprietário de conceder o arrendamento não é garantido
  • Título de arrendamento mercantil de posse - o mesmo que propriedade de arrendamento mercantil possessório
  • Título de locação qualificado - o mesmo que propriedade perfeita qualificada

Disposições registráveis

Esses são direitos de propriedade que só são legais se registrados. Disposições sujeitas a registro de acordo com s. 27 são:

  • qualquer transferência de propriedade, seja por valor, por meio de presente ou em caso de morte
  • a concessão de um arrendamento legal por mais de sete anos
  • a concessão de um arrendamento legal entrando em vigor na posse em três ou mais meses a partir da concessão
  • a concessão de um encargo legal (uma hipoteca )
  • a concessão expressa de servidão legal

De acordo com s. 27 (1) : "Se uma disposição deve ser concluída por meio de registro, ela não funciona de acordo com a lei até que os requisitos relevantes sejam atendidos."

Prioridade

De acordo com s. 29 da Lei, uma pessoa que adquire uma participação sob uma disposição registrável para consideração valiosa (sendo geralmente uma propriedade perfeita ou arrendada, mas também incluindo uma hipoteca legal) e tendo sido registrada com sucesso como proprietária da participação, sujeita-se apenas a:

  • uma entrada no registro, principalmente um Aviso no registro de cobranças
  • interesses não registrados que prevalecem ( interesses predominantes )
  • interesses excluídos dos efeitos do registro (uma categoria agora ociosa)
  • e se a propriedade for um arrendamento, para encargos incidentais ao arrendamento

Todos os outros interesses são postergados para os juros sob a disposição - ou seja, o interesse do comprador registrado com sucesso tem prioridade sobre todos os outros interesses.

Nota: se o cessionário não for um comprador (como o destinatário de um presente ou sob um testamento), ele ou ela assume o título sujeito a todos os interesses de propriedade pré-existentes que afetam a terra - ver s.28 LRA 2002

Restrições

Uma restrição ao registro de propriedade impede o registro de uma disposição, a menos que seja cumprida.

Esta é a forma adequada de alertar o comprador da existência de um interesse familiar equitativo que surge sob um fideicomisso de terra. Uma restrição não protege a prioridade desse interesse, nem qualquer direito de ocupação - ela notifica o comprador do interesse. Em qualquer caso, no caso normal, o comprador irá se exceder e, em tais casos, é irrelevante se o comprador conhece ou não o interesse igualitário da família. (Lei de Propriedade de 1925; Trusts of Land e Nomeação de Trustees Act 1996)

As restrições também são úteis para controlar as negociações com a terra como meio secundário de proteção. Por exemplo, uma pessoa com opção de compra de um terreno (por exemplo, um incorporador) deve proteger esse interesse por meio de um Aviso. No entanto, eles também podem inserir uma restrição para evitar, ou para serem alertados de, qualquer tentativa de transferência do terreno em violação da opção.

Avisos

De acordo com s. 32 da Lei: "Um aviso é uma entrada no registro [de encargos] com relação a um encargo de um interesse que afeta uma propriedade ou encargo registrado."

De acordo com s. 33 , os seguintes interesses não podem ser protegidos por um aviso:

Em todos os casos, esses interesses são protegidos contra o comprador por outros meios.

De acordo com s. 34 , todos os outros interesses podem ser protegidos por um aviso. Exemplos incluem:

Possessão adversa

A Lei é conhecida pelas mudanças que fez nas regras que regulam a usucapião em relação a terras registradas (as regras aplicáveis ​​a terras não registradas permanecem as mesmas, e a posse de 12 anos ainda é necessária para obter o título).

A lei estabelece que qualquer pessoa que ocupar terras registradas sem permissão do proprietário e tratá-las como suas por 10 anos tem o direito de solicitar o registro como proprietário, embora o sistema introduzido pela lei signifique que poucas reivindicações serão bem-sucedidas. Especificamente, de acordo com o parágrafo 1 (1) do Anexo 6 ​​da Lei:

Uma pessoa pode requerer ao escrivão o registo como titular de uma propriedade registada em terras se tiver estado na posse da propriedade durante o período de dez anos que termina na data do pedido.

O Registro de Imóveis é obrigado a notificar o proprietário registrado do terreno que um pedido de título de posse foi feito. O titular registrado tem então 65 dias úteis para se opor ao registro. A objeção pode contestar o direito do requerente de ser registrado como proprietário ou, mais comumente, o proprietário registrado reivindicará o benefício do processo encontrado no parágrafo 5 do Anexo 6. Isso estabelece que um proprietário registrado que objetar terá mais dois anos para despejar o possuidor adverso. Será suficiente para garantir o despejo dentro desses dois anos que o proprietário registrado confie em seu título registrado. Nenhuma outra razão precisa ser fornecida. A falha em garantir o despejo do possuidor adverso dentro desses dois anos dá ao possuidor adverso o direito de reaplicar para ser registrado e tal segundo pedido será bem-sucedido.

Em três casos especiais, o possuidor pode ser registrado como titular sem ter que esperar mais dois anos e mesmo que o titular se oponha. Esses casos especiais geralmente surgem porque o possuidor adverso tem alguma outra razão para reivindicar a propriedade além de sua posse por (pelo menos) 10 anos.

As novas regras que regulam a usucapião podem ser encontradas na Parte 9 da Lei, e as regras que regulam os procedimentos para registro de um usurpador podem ser encontradas no Anexo 6 da Lei.

Essas regras são muito mais difíceis de cumprir do que a lei comum no que diz respeito à usucapião, embora agora esteja claro que todas as regras de usucapião (em terras não registradas, sob o LRA 1925 e sob o LRA 2002) são compatíveis com os direitos humanos, ver em geral, o acórdão da Grande Secção do Tribunal Europeu dos Direitos do Homem no processo JA Pye (Oxford) Ltd e Another contra Reino Unido. O artigo de Cobb e Fox argumenta que a Lei de 2002 favorece injustamente os proprietários de terras em reivindicações de posse adversa (por meio dos parágrafos 2 e 3 do Anexo 6), enquanto negligencia as questões morais em torno da ocupação. A reforma trazida pela Lei de 2002 sustenta que a ocupação intencional "... pelo menos em alguns casos, é equivalente a sancionar um roubo de terra". Enquanto isso, o proprietário registrado é considerado 'irrepreensível' mesmo quando a propriedade foi esquecida, com a Lei de 2002 "... destinada a proteger os proprietários registrados da possibilidade de tal omissão ou inadvertência". Portanto, Cobb e Fox argumentaram que a lei atual ignora as justificativas morais da usucapião, como moradias cada vez mais inacessíveis e para evitar 'estagnação de terras', em vez disso reforçando a visão de que "invasores publicitários são moralmente condenáveis" por sua invasão intencional ", enquanto os proprietários de terras são moralmente inocentes ".

Um proprietário registrado precisa simplesmente contestar e, em seguida, proceder ao despejo dentro de dois anos. A reclamação do possuidor adverso é, portanto, vulnerável sob a Lei de 2002 e o titular registrado é protegido em todas as circunstâncias, exceto nas mais incomuns.

Após a aprovação da lei, os conselhos locais e outras organizações com grandes propriedades começaram o registro sistemático de suas terras para evitar que os posseiros fossem perdidos.

Objeção e julgamento

Qualquer pessoa pode fazer objeções ao Registrador sobre um aplicativo (s.73). O Secretário deve avisar o requerente e, desde que a objeção não seja infundada, deve dispor da objeção por acordo entre as partes. Se não for possível chegar a um acordo, o assunto deve ser encaminhado à Divisão de Registro de Terras, Câmara de Propriedade, Tribunal de Primeiro Nível (anteriormente chamado de Adjudicator para Registro de Terras de HM), que é nomeado pelo Lord Chancellor (ss.107–114). O Tribunal também ouve recursos de pessoas lesadas sobre as decisões do Secretário quanto ao acesso à Rede de Registro de Imóveis (Sch.5).

O Tribunal pode fazer qualquer ordem que o Tribunal Superior possa fazer para retificar ou anular certas disposições, contratos e outros documentos que afetem os interesses imobiliários . Os recursos da decisão do Regulador podem ser apresentados ao Tribunal Superior (s.111).

Veja também

Notas

Referências