Locação de varejo - Retail leasing

Uma locação de varejo é um documento legal que define os termos sob os quais uma parte concorda em alugar um imóvel de outra parte. Um arrendamento garante ao arrendatário (o arrendatário) o uso de um ativo e garante ao arrendador (o proprietário do imóvel) pagamentos regulares do arrendatário por um determinado número de meses ou anos. Tanto o locatário quanto o locador devem respeitar os termos do contrato para que o arrendamento permaneça válido.

Leasing comercial

Um arrendamento mercantil é um acordo entre o proprietário de uma propriedade e a pessoa que deseja iniciar algum tipo de negócio naquele terreno. Uma locação de varejo é um tipo de locação comercial em instalações que são total ou predominantemente usadas para negócios de lojas de varejo. Esses arrendamentos atraem proteções adicionais sob a lei, por isso é importante escolher o tipo de arrendamento que a empresa está celebrando. Os advogados de locação são especialistas na área de locação e podem ser consultados para aconselhamento jurídico ao celebrar um contrato de locação. Possuir um imóvel comercial também significa que uma empresa também deve gerenciá-lo e uma empresa pode não estar preparada para isso. As empresas mais novas geralmente exigem o arrendamento mercantil em vez da posse de propriedade, pois muitas vezes não têm o fluxo de fundos necessário para comprar um espaço comercial adequado.

Definições

Um contrato de arrendamento mercantil também é denominado arrendamento de imóveis comerciais , imóveis comerciais, empresariais, industriais e de escritórios. O titular do imóvel a ser alugado é denominado locador ou senhorio. O locatário ou inquilino usa e aluga a propriedade de sua propriedade e oferece uma compensação monetária.

Diferenças entre um contrato de arrendamento residencial e comercial

Um arrendamento de propriedade comercial é diferente de um arrendamento residencial. Os arrendamentos residenciais são para inquilinos que procuram um imóvel para alugar para morar, enquanto os arrendamentos comerciais se destinam a ser usados ​​para fins comerciais. Geralmente, os arrendamentos comerciais têm menos proteções para o inquilino em comparação com os arrendamentos residenciais. O governo presume que os inquilinos envolvidos em acordos comerciais têm mais conhecimento e são mais capazes de negociar um acordo agradável para si próprios, permitindo assim a cada parte mais poder de barganha. Os arrendamentos residenciais na maioria dos casos contêm mais proteções para o inquilino, conforme a lei estadual. O locador e o locatário podem ser representados por um advogado sofisticado, o que não é comum em locações residenciais. Além disso, os arrendamentos comerciais tendem a envolver uma quantidade significativa de dinheiro maior.

Outra diferença entre os arrendamentos comerciais é que eles são mais negociáveis. Em arrendamentos residenciais, o inquilino recebe um contrato de arrendamento com pouca ou nenhuma oportunidade de negociar os termos. Não é incomum que os proprietários comerciais adotem essa abordagem também, mas a maioria está disposta a negociar os termos.

Os arrendamentos comerciais em média também são mais longos do que os arrendamentos residenciais, em cerca de dez a doze anos. O aluguel de um espaço de escritório normalmente terá um prazo de cinco anos com a opção potencial de renovar ou estender o aluguel.

Papel de um corretor

Não é incomum que os arrendamentos comerciais envolvam um corretor de imóveis comerciais, ao contrário dos contratos residenciais. Um corretor geralmente trabalha para o senhorio por encomenda. Este valor de comissão é baseado no acordo que eles conseguem firmar com o inquilino em relação a termos como aluguel e metragem quadrada. Diante dessa informação, sabe-se que o corretor tem um dever para com o locador e não com o locatário. No entanto, o inquilino pode contratar seu próprio corretor independente para auxiliá-lo na busca por um imóvel comercial para alugar. Esse acréscimo afetaria a divisão das taxas de comissão do corretor, pois eles as dividiriam em um grupo de quatro em vez de dois indivíduos.

Existem várias vantagens e desvantagens em contratar um corretor como proprietário. O uso de um corretor pode dar ao senhorio acesso à rede do corretor com membros da comunidade, ajudá-los a entender leis complexas de impostos e zoneamento, negociar com compradores, etc. Uma desvantagem vem do fato de que os corretores de imóveis normalmente são pagos por comissão. Isso pode levá-los a preferir propriedades com preços mais elevados. Porém, com a compensação de uma taxa fixa em vez de comissão, esse comportamento poderia ser neutralizado.

Garantia de Habitabilidade

O locador de um imóvel comercial não precisa garantir que o espaço seja habitável, a não ser que haja aquecimento e água quente, além dos demais códigos ou leis. Em uma propriedade residencial, o espaço deve ser seguro, limpo e em condições decentes. No entanto, o locador em um contrato de locação comercial não precisa manter as instalações ou áreas comuns. Mais dessa responsabilidade é passada para o inquilino, que provavelmente ficaria com o espaço “como ele”.

Regulamento de aluguel

Os contratos comerciais também podem ter taxas de aluguel muito mais caras do que as dos contratos residenciais, porque não há um limite máximo para a sua elevação. As propriedades residenciais são mais controladas. Esta é outra razão pela qual um inquilino pode se beneficiar do auxílio de um advogado nas negociações com o proprietário.

Um possível inquilino ou locador familiariza-se com diferenças como essas para aprofundar sua compreensão da lei antes de celebrar um contrato de arrendamento pela primeira vez.

Tipos de acordos

Não existe um contrato de arrendamento de propriedade comercial padrão universal. Cada empresa é diferente, assim como seus proprietários, portanto, cada um exige necessidades diferentes. A seguir estão exemplos dos diferentes tipos de contratos de locação em que as partes provavelmente se encontrarão:

Locação Líquida

Nesse tipo de contrato, o locador não arcará com nenhuma das despesas operacionais associadas ao imóvel comercial. Em vez disso, o inquilino assume o custo do aluguel básico, bem como uma porcentagem dos custos da propriedade, dependendo do valor da propriedade que ocupam. Rede dupla e rede tripla são duas variações desse tipo de contrato.

Aluguel de serviço completo

Nesse tipo de contrato, o locatário paga uma quantia única ao locador em troca de vários serviços. Esses serviços variam, mas geralmente incluem serviços públicos, manutenção, segurança e zeladoria. Também é comum que esse contrato de aluguel seja usado em prédios de escritórios com mais de um inquilino.

Locação Bruta

Nesse tipo de contrato, o locador recebe o pagamento bruto do aluguel do locatário, que também é responsável pelo pagamento de suas utilidades. As demais despesas com a propriedade ficam por conta do locador. Em alguns casos, porém, o inquilino é responsável por compartilhar os custos associados ao imóvel caso ultrapassem determinado valor. Estas são as variações para este arrendamento bruto:

Aluguel de apartamento

Este contrato é uma variação do arrendamento bruto em que o inquilino paga um preço fixo por um determinado período de tempo. Este acordo é freqüentemente usado por pequenas empresas.

Step Lease

Este contrato também é uma variação do arrendamento bruto. Este contrato leva em consideração o aumento das despesas cobertas pelo locador, aumentando o aluguel-base do locatário a cada período.

Porcentagem de locação

Nesse tipo de contrato, uma porcentagem da receita bruta do locatário obtida na operação de seu negócio pode ser exigida como pagamento ao locador. Além disso, uma parte dos proprietários também pode exigir o pagamento do aluguel básico a cada período. O que é descrito como receita bruta pode variar de acordo com o contrato de arrendamento, alguns itens são deduzidos neste cálculo, como imposto sobre vendas ou produtos devolvidos.

Negociação

Na maioria dos casos, os termos de um contrato de locação de propriedade comercial são negociáveis ​​entre o locatário e o locador. No entanto, existem vários fatores que afetam o quanto os diferentes termos podem ser negociados.

Melhorias em propriedades arrendadas

Esta seção de um contrato de arrendamento detalha quais reformas na propriedade serão cobertas pelo inquilino ou proprietário. Isso pode incluir melhorias como placas de teto ou sistemas de segurança. Esta seção também detalha quando cada melhoria será feita, por quem e a que custo. Essas coisas podem depender da duração do contrato de arrendamento e da quantidade de espaço que o inquilino ocupa durante a sua estadia.

Duração da concessão

A quantidade de tempo acordada para um ocupante usar a propriedade alugada geralmente pode ser negociada. É comum os proprietários defenderem arrendamentos mais longos e os inquilinos por prazos mais curtos ou médios, cada um oferecendo ao locatário e ao proprietário diferentes benefícios ou desvantagens.

Exclusividade

Esta seção geralmente não está incluída em um contrato básico de locação comercial, mas pode ser solicitada pelo locatário. Impede o locador de alugar uma propriedade adicional para uso por outra empresa que opera na venda de um produto ou serviço semelhante.

Uso de Premissas

Esta cláusula detalha quais operações comerciais são permitidas ou não pelo inquilino durante a ocupação do espaço alugado. Esta cláusula muitas vezes favorece os inquilinos já presentes nas instalações pertencentes ao locador, pois pode ajudar a eliminar a concorrência adicional entre os inquilinos existentes.

Poder de negociação

O valor do poder de barganha que uma parte possui durante as negociações de um contrato de arrendamento comercial pode variar de acordo com o valor da alavancagem que detêm. Isso pode incluir “a taxa de vacância na localidade geográfica relevante, o prestígio do espaço alugado, o mix do inquilino, o negócio e a indústria do inquilino e a reputação econômica do inquilino”. Inquilinos respeitáveis ​​ou influentes podem ser benéficos para um locador com várias propriedades vagas para preencher, pois esse inquilino pode atrair outros para a área. O mesmo pode ser dito de uma localização valiosa.

Terminação

Os contratos de arrendamento podem incluir terminologia que permite ao senhorio o direito legal de rescindir a estada de um inquilino se ele vender, demolir ou reabilitar seu prédio. O senhorio, entretanto, é obrigado a notificar o inquilino.

Alterações

Em muitos espaços, é necessária permissão antes que um inquilino possa fazer alterações no espaço. Isso pode incluir algo tão simples como decoração.

Sublocação

A permissão do proprietário também pode ser necessária para alguém que deseja sublocar seu espaço, mesmo para alguém que pretenda assumir o controle do negócio. Um inquilino pode solicitar que uma linguagem especial seja adicionada ao contrato, evitando que o locador impeça a transferência por um bom motivo.

outras considerações

Existem vários fatores que um pequeno empresário pode considerar antes de decidir entrar em um contrato de arrendamento ou comprar um imóvel para seu negócio. A SBA compilou uma lista de alguns desses fatores a serem levados em consideração: Requisitos Operacionais, Suprimento e Necessidades de Capital, Flexibilidade de Financiamento e Pagamento, Valor de Revenda, Equipamento e Impostos.

Outras cláusulas comuns deste aluguel que são adicionadas e negociadas podem incluir: Horário de Funcionamento, Reparos e Espaço definido a ser alugado.

Procuração de subordinação e cláusula de não perturbação

Esta cláusula é usada em arrendamentos comerciais para estabelecer os direitos entre um inquilino, locador e terceiro. Consiste em três partes: subordinação, procuração e não perturbação. As circunstâncias em que essa cláusula entra em jogo são muito comuns.

Subordinação

Esta primeira cláusula afeta mais o inquilino. Ele move os interesses do inquilino, ou arrendamento, até uma posição júnior acima de um terceiro. Essa posição entra em jogo se o locador decidir usar o prédio como garantia. Isso pode ser uma desvantagem para o locatário, pois dá ao locador a possibilidade de rescindir o contrato de locação se o prédio estiver hipotecado.

Sem perturbação

Dados os termos da seção de subordinação, esta cláusula de não perturbação dá ao inquilino mais proteção. Permite-lhes continuar a operar no espaço desde que façam os seus pagamentos, subordinem os seus interesses e concordem em reconhecer um novo senhorio se a propriedade for vendida ou executada. Se um inquilino não incluísse esta cláusula, ele poderia correr o risco de perda de negócios e um influxo de novas despesas devido a uma mudança de local se o aluguel for rescindido.

Procuração

Por fim, a cláusula de procuração envolve a relação entre o inquilino e um novo proprietário. Conforme mencionado anteriormente, o inquilino deve reconhecer e aceitar um novo proprietário. Isso significa que eles assumiriam todos os direitos e responsabilidades do locador anterior listados e acordados no contrato de locação com o locatário.

Alternativas de locação comercial

Em alguns casos, um contrato de arrendamento comercial pode não ser uma boa opção para um empresário. Nesse caso, eles podem considerar alternativas, então aqui estão algumas das mais comuns:

Espaço de Co-Working

Essa alternativa é comum com start-ups de tecnologia. Eles oferecem uma variedade de termos que geralmente são opções de curto e não de longo prazo.

Incubadora

Também oferecem opções de curto prazo para espaço de trabalho, cerca de dois a três anos. Espaços como esses são semelhantes aos arrendamentos comerciais no sentido de que estão abertos a uma variedade de tipos de negócios diferentes, mas várias das instalações dentro do edifício são compartilhadas.

Tenda do mercado

Isso oferece aos proprietários de negócios a oportunidade de operar sem um compromisso com um contrato de locação comercial. No entanto, ainda requer as licenças, autorizações e conformidade com os regulamentos necessários

Referências