Propriedade comercial - Commercial property

Um escritório comercial / edifício de varejo

Propriedade comercial , também chamada de imóvel comercial , propriedade de investimento ou propriedade de renda , é um imóvel (prédios ou terrenos) que visa gerar lucro , seja com ganhos de capital ou receita de aluguel . Propriedade comercial inclui edifícios de escritórios , centros médicos, hotéis , shoppings , lojas de varejo, edifícios residenciais multifamiliares , terras agrícolas , armazéns e garagens. Em muitos estados , propriedades residenciais contendo mais do que um certo número de unidades são qualificadas como propriedades comerciais para fins de empréstimos e impostos.

Edifícios comerciais são edifícios usados ​​para fins comerciais e incluem edifícios de escritórios , armazéns e edifícios de varejo (por exemplo , lojas de conveniência , lojas de grandes caixas e shoppings ). Em locais urbanos, um edifício comercial pode combinar funções , como escritórios nos níveis 2 a 10, com varejo no andar 1. Quando o espaço alocado para várias funções é significativo, esses edifícios podem ser chamados de multiuso. As autoridades locais geralmente mantêm regulamentos estritos sobre o zoneamento comercial e têm autoridade para designar qualquer área zoneada como tal; uma empresa deve estar localizada em uma área comercial ou área zoneada pelo menos parcialmente para o comércio.

Tipos de propriedade comercial

Os imóveis comerciais são comumente divididos em cinco categorias:

  1. Edifícios comerciais - esta categoria inclui propriedades de um único inquilino, pequenos edifícios comerciais profissionais, arranha-céus no centro da cidade e tudo o mais.
  2. Varejo / restaurante - esta categoria inclui áreas de estacionamento em fachadas de rodovias, edifícios de varejo com um único inquilino, pequenos shopping centers de bairro, centros maiores com inquilinos âncora de mercearia, "centros de energia" com grandes lojas âncoras, como Best Buy, PetSmart, OfficeMax e assim até em shoppings regionais e outlet.
  3. Multifamília - Esta categoria inclui complexos de apartamentos ou prédios de apartamentos altos. Geralmente, qualquer coisa maior do que um fourplex é considerado um imóvel comercial.
  4. Terra - Esta categoria inclui propriedades de investimento em terras rurais não desenvolvidas e brutas em vias de desenvolvimento futuro. Ou preencha o terreno com uma área urbana, áreas de almofada e muito mais.
  5. Industrial - esta categoria inclui armazéns, grandes instalações de P&D, câmaras frigoríficas e centros de distribuição.
  6. Diversos - esta categoria inclui todas as outras propriedades não residenciais, como empreendimentos de hotel, hospitalidade, médicos e de armazenamento próprio, bem como muitos mais. [4]
Categorias de imóveis comerciais
Categoria Exemplos
Lazer hotéis, pubs, restaurantes, cafés, instalações esportivas
Retalho lojas de varejo, shoppings , lojas
Escritório prédios de escritórios, escritórios atendidos
Cuidados de saúde centros médicos, hospitais, lares de idosos
Multifamiliar (apartamentos) edifícios multifamiliares

Destes, apenas os cinco primeiros são classificados como edifícios comerciais . Propriedade de renda residencial também pode significar apartamentos multifamiliares.

Investimento

Os elementos básicos de um investimento são entradas e saídas de caixa, momento dos fluxos de caixa e risco. A capacidade de analisar esses elementos é fundamental na prestação de serviços a investidores em imóveis comerciais.

As entradas e saídas de caixa são o dinheiro que é colocado ou recebido da propriedade, incluindo o custo de compra original e a receita de venda ao longo de toda a vida do investimento. Um exemplo desse tipo de investimento é um fundo imobiliário .

As entradas de caixa incluem o seguinte:

  • Renda
  • Recuperações de despesas operacionais
  • Taxas: estacionamento, venda, serviços, etc.
  • Produto da venda
  • Benefícios fiscais
  • Depreciação
  • Créditos fiscais (por exemplo, histórico)

As saídas de caixa incluem:

  • Investimento inicial (entrada)
  • Todas as despesas operacionais e impostos
  • Serviço da dívida (pagamento de hipoteca)
  • Despesas de capital e custos de arrendamento do inquilino
  • Custos na venda

É importante saber o momento de entradas e saídas de caixa para projetar períodos de fluxos de caixa positivos e negativos. O risco depende das condições de mercado, dos inquilinos atuais e da probabilidade de eles renovarem seus aluguéis ano após ano. É importante ser capaz de prever a probabilidade de que as entradas e saídas de caixa serão nos valores previstos, qual é a probabilidade de que o momento deles será conforme previsto e qual é a probabilidade de que possa haver fluxos de caixa inesperados, e em que quantidade eles podem ocorrer.

O valor total da propriedade comercial nos Estados Unidos era de aproximadamente US $ 6 trilhões em 2018. A força relativa do mercado é medida pelo Índice de Imóveis Comerciais dos EUA, que é composto por oito fatores econômicos e é calculado semanalmente,

De acordo com a Real Capital Analytics, uma empresa de pesquisa imobiliária de Nova York, mais de US $ 160 bilhões em propriedades comerciais nos Estados Unidos estão agora inadimplentes , execução hipotecária ou falência . Na Europa, espera-se que aproximadamente metade dos € 960 bilhões de dívidas lastreadas em imóveis comerciais europeus requeiram refinanciamento nos próximos três anos, de acordo com a PropertyMall, uma provedora de notícias de propriedades comerciais com sede no Reino Unido, PropertyMall . Além disso, as condições econômicas em torno de aumentos futuros das taxas de juros; o que poderia colocar uma nova pressão sobre as avaliações, complicar o refinanciamento de empréstimos e impedir o serviço da dívida poderia causar um grande deslocamento nos mercados de imóveis comerciais.

No entanto, a contribuição para a economia europeia em 2012 pode ser estimada em cerca de € 285 mil milhões de acordo com a EPRA e o INREV , para não falar dos benefícios sociais de um setor imobiliário eficiente. Estima-se que a propriedade comercial é responsável por garantir cerca de 4 milhões de empregos em toda a Europa.

Processo de transação de propriedade comercial (gestão de negócios)

Normalmente, um corretor comercializa uma propriedade em nome do vendedor. Os corretores que representam os compradores ou os representantes dos compradores identificam a propriedade que atende a um conjunto de critérios definidos pelo comprador. Os tipos de compradores podem incluir um proprietário-usuário, investidor privado, aquisições , investimento de capital ou firmas de capital privado. O comprador ou seus agentes farão uma avaliação inicial da propriedade física, localização e lucratividade potencial (se para investimento) ou adequação da propriedade para o uso pretendido (se para proprietário-usuário).

Se for determinado que o investimento potencial atende aos critérios do comprador, ele pode sinalizar sua intenção de seguir em frente com uma carta de intenção (LOI) . As cartas de intenção são usadas para delinear os principais termos de uma oferta, a fim de evitar custos desnecessários de redação de documentos jurídicos, caso as partes não concordem com os termos redigidos. Assim que uma Carta de Intenções é assinada por ambas as partes, um contrato de compra e venda (PSA) é elaborado. Nem todas as transações de propriedades comerciais utilizam uma Carta de Intenções, embora seja comum. Um PSA é um acordo legal entre o vendedor e um único comprador interessado que estabelece os termos, condições e cronograma da venda entre o comprador e o vendedor. Um PSA pode ser um documento altamente negociado com termos personalizados ou pode ser um contrato padronizado semelhante aos usados ​​em transações residenciais.

Uma vez que um PSA é executado, o comprador é comumente obrigado a enviar um depósito de garantia, que pode ser reembolsado sob certas condições, a um escritório da companhia de títulos ou mantido por uma corretora em custódia. A transação segue para a fase de due diligence , onde o comprador faz uma avaliação mais detalhada do imóvel. Os contratos de compra e venda geralmente incluem cláusulas que exigem que o vendedor divulgue certas informações para análise do comprador para determinar se os termos do contrato ainda são aceitáveis. O comprador pode ter o direito de rescindir a transação e / ou renegociar os termos, geralmente chamados de "contingências". Muitos acordos de compra dependem da capacidade do comprador de obter financiamento hipotecário e da revisão satisfatória do comprador de itens específicos de devida diligência. Os itens comuns de devida diligência incluem demonstrações financeiras de propriedades, listas de aluguel, contratos de fornecedores, zoneamento e usos legais, condições físicas e ambientais, padrões de tráfego e outras informações relevantes para a decisão de compra do comprador especificada no PSA. Em mercados imobiliários competitivos, os compradores podem dispensar contingências para tornar uma oferta mais atraente para o comprador. O PSA normalmente exigirá que o vendedor forneça informações de devida diligência ao vendedor em tempo hábil e limite o tempo do comprador para encerrar o negócio com base em suas conclusões da análise de devida diligência. Se o comprador encerrar a transação dentro do prazo da devida diligência, o depósito em garantia é normalmente devolvido ao comprador. Se o comprador não tiver rescindido o contrato de acordo com as contingências do PSA, o depósito judicial se tornará não reembolsável e a não conclusão da compra resultará na transferência dos fundos do depósito judicial para o vendedor como taxa por não fechamento. As partes procederão ao fechamento da transação na qual os fundos e os títulos são trocados.

Quando um negócio é fechado, os processos pós-fechamento podem começar, incluindo a notificação de inquilinos sobre uma mudança de propriedade, transferência de relacionamentos com fornecedores e entrega de informações relevantes para a equipe de gerenciamento de ativos.

Veja também

Leitura adicional

  • Maliene, V., Deveikis, S., Kirsten, L. e Malys, N. (2010). "Avaliação de propriedade comercial de lazer: uma comparação dos estudos de caso no Reino Unido e na Lituânia" . International Journal of Strategic Property Management . 14 (1): 35–48. doi : 10.3846 / ijspm.2010.04 .CS1 maint: vários nomes: lista de autores ( link )

Referências

links externos