Regressão hedônica - Hedonic regression

O "ajuste hedônico" redireciona aqui. Não deve ser confundido com adaptação hedônica .

Em economia , a regressão hedônica ou teoria da demanda hedônica é um método de preferência revelado para estimar a demanda por um bem ou, de maneira equivalente, seu valor para os consumidores. Ele divide o item pesquisado em suas características constituintes e obtém estimativas do valor contributivo de cada característica. Isso requer que o bem composto sendo avaliado possa ser reduzido às suas partes constituintes e aos valores de mercado dessas partes constituintes. Modelos hedônicos são mais comumente estimados usando análise de regressão , embora existam modelos mais generalizados, como grades de ajuste de vendas .

Um vetor de atributo, que pode ser uma variável dummy ou de painel, é atribuído a cada característica ou grupo de características. Os modelos hedônicos podem acomodar não linearidade, interação variável ou outras situações de avaliação complexas.

Modelos hedônicos são comumente usados ​​na avaliação imobiliária e na economia imobiliária , pois as casas têm uma variedade de características facilmente mensuráveis ​​(como o número de quartos, tamanho geral ou distância de certas comodidades) que as tornam mais receptivas a modelos de regressão hedônica do que a maioria dos outros bens. A regressão hedônica também é usada nos cálculos do índice de preços ao consumidor (IPC), onde é usada para controlar os efeitos das mudanças na qualidade do produto. As mudanças de preço devidas a efeitos de substituição estão sujeitas a ajustes de qualidade hedônicos.

Método de preço hedônico

Embora as características do produto não sejam produzidas nem consumidas isoladamente, os modelos de preços hedônicos pressupõem que o preço de um produto reflete características incorporadas valorizadas por alguns preços implícitos ou sombra. Em estudos empíricos, esses preços característicos implícitos são coeficientes que relacionam preços e atributos em um modelo de regressão. Modelos de regressão de preços hedônicos são estimados usando dados secundários sobre preços e atributos de diferentes alternativas de produtos ou serviços. Ao trabalhar com dados longitudinais, adiciona-se dummies de período específico e usa seus coeficientes de regressão para estimar os índices de preços ajustados pela qualidade. Na regressão hedônica, as variáveis ​​independentes geralmente incluem atributos de produtos e serviços relacionados ao desempenho. Essas características do produto representam não apenas valor para o usuário, mas também custo de recursos para o produtor. Foi demonstrado, entretanto, que os preços na regressão hedônica não são determinados completamente por fatores técnicos e características relacionadas ao desempenho. Os efeitos da marca e do segmento de mercado podem explicar distorções de preços e prêmios cobrados além de qualquer compensação feita para diferenças no desempenho mensurável do produto.

Certos serviços ambientais freqüentemente influenciam os preços de mercado . O método de preços hedônicos é frequentemente utilizado para avaliar os valores econômicos de tais serviços.

Este método encontra sua aplicação para revelar o efeito dos atributos ambientais nas mudanças nos preços dos imóveis locais . É freqüentemente usado para estimar custos relacionados a:

  • A qualidade geral do meio ambiente em termos de poluição do ar , poluição da água , espaço aberto e ruído
  • Amenidades ambientais que incluem pontos turísticos estéticos e proximidade de locais recreativos, como parques, praias, etc.

É importante observar que o método de precificação hedônica se baseia no fato de que os preços dos bens em um mercado são afetados por suas características. Por exemplo, o preço de uma calça vai depender do conforto, do tecido usado, da marca, do ajuste, etc. Portanto, este método nos ajuda a estimar o valor de uma mercadoria com base na disposição das pessoas em pagar pela mercadoria como e quando suas características mudam.

Um exemplo particular mais utilizado é o mercado imobiliário, onde o valor de dois imóveis diferentes, de outra forma comparáveis, varia em função das diversas amenidades ambientais presentes nas áreas circundantes a esses imóveis. Se houver uma queda mensurável de preços de propriedades localizadas próximas a um depósito de lixo (em comparação com outras localidades), a diferença nos preços apontará para o custo externo do depósito de lixo. É a disposição marginal de pagar (em preços de habitação mais elevados) por uma determinada diferença na limpeza e serenidade da localidade. Métodos de regressão hedônica são usados ​​para estimar esses diferenciais de preços.

O Método de Precificação Hedônico (HPM), conforme mencionado anteriormente, é uma forma de método de avaliação de preferência revelada e usa mercados substitutos para estimar o valor da comodidade ambiental.

Mercado substituto é um conceito que se usa quando não se pode estimar diretamente os preços de mercado de certos bens ambientais . Portanto, um produto semelhante vendido no mercado é escolhido como proxy.

Por exemplo, se quisermos saber o valor do ar puro estimado por um indivíduo, ele pode revelar sua preferência na forma de estabelecer sua casa em uma sociedade limpa e pagar um prêmio extra pela mesma. Assim, com a ajuda do Método de Precificação Hedônico, o componente ambiental do valor e o preço de mercado podem ser separados. Por sua vez, esse preço de mercado é usado como substituto do valor ambiental.

Modelos hedônicos e avaliação imobiliária

Na economia imobiliária, a precificação hedônica é usada para ajustar os problemas associados à pesquisa de um bem tão heterogêneo quanto os edifícios. Como os edifícios são tão diferentes, é difícil estimar a demanda por edifícios genericamente. Em vez disso, presume-se que uma casa pode ser decomposta em características como número de quartos, tamanho do lote ou distância do centro da cidade. Uma equação de regressão hedônica trata esses atributos (ou pacotes de atributos) separadamente e estima os preços (no caso de um modelo aditivo) ou a elasticidade (no caso de um modelo logarítmico) para cada um deles. Essas informações podem ser usadas para construir um índice de preços que pode ser usado para comparar o preço da habitação em diferentes cidades ou para fazer análises de séries temporais. Tal como acontece com os cálculos do IPC, o preço hedônico pode ser usado para corrigir as mudanças de qualidade na construção de um índice de preços de habitação. Também pode ser usado para avaliar o valor de um imóvel, na ausência de dados específicos de transações de mercado. Também pode ser usado para analisar a demanda por várias características habitacionais e a demanda habitacional em geral. Também tem sido usado para testar suposições em economia espacial.

Os Padrões Uniformes de Prática de Avaliação Profissional , ou USPAP, fornecem padrões de avaliação em massa para governar o uso de regressões hedônicas e outros modelos de avaliação automatizados quando usados ​​para avaliação imobiliária . A metodologia de avaliação trata a regressão hedônica como essencialmente uma forma estatisticamente robusta da abordagem de comparação de vendas . Modelos hedônicos são comumente usados ​​em avaliação de impostos, litígios, estudos acadêmicos e outros projetos de avaliação em massa.

Aplicação do método de preços hedônicos

Ao estudar a aplicação do Método de Precificação Hedônica, a primeira suposição feita é que o valor de uma casa é afetado por uma combinação particular de características que ela possui, uma vez que propriedades com melhores qualidades exigem preços mais elevados em comparação com propriedades com qualidades inferiores. Esta é a função de precificação hedônica.

O preço de uma casa será, portanto, afetado pelas características estruturais da própria casa, características da localidade / bairro e características ambientais .

As características estruturais podem ser qualquer coisa, desde o tamanho da casa até o número de cômodos, tipo de piso, etc. Os atributos da vizinhança incluem variáveis ​​como luxo da localidade, qualidade das estradas, etc. E as características ambientais são variáveis ​​como a qualidade de ar, proximidade de parques, praias, depósitos de lixo, etc.

A análise ocorre em duas etapas. A primeira etapa envolve o emprego de técnicas de regressão para estimar a Função Preço Hedônico da propriedade. Esta função relacionará os preços de muitos imóveis na mesma área habitacional às diferentes características.

Portanto, a Função Preço é da forma

Esta função pode ser linear ou não linear . Os preços podem mudar em uma taxa crescente ou decrescente quando as características mudam.

Quando agora você diferencia a função de preço em relação a qualquer uma das características acima, a função de preço implícita para essa característica específica é produzida. É considerado implícito porque a função preço nos é revelada indiretamente pelo que as pessoas estão dispostas a pagar para obter melhor qualidade ou quantidades da característica.

No segundo estágio, esses preços implícitos são regredidos contra as quantidades / qualidades reais escolhidas pelo povo a fim de atingir a disposição marginal de pagar pela comodidade . Os resultados desta análise indicarão as mudanças nos valores das propriedades para uma mudança de unidade em cada característica, visto que todas as outras características são constantes. Algumas variáveis, entretanto, podem estar correlacionadas . Isso resultará em alterações semelhantes em seus valores.

Uma análise de preço hedônico foi aplicada a smartphones usando o menor encolhimento absoluto e operador seletor (LASSO) para identificar os recursos funcionais que são os melhores preditores do preço de um smartphone.

Modelos hedônicos também têm sido usados ​​para calcular royalties justos, razoáveis ​​e não discriminatórios (FRAND) para patentes essenciais padrão.

Vantagens

  • Versatilidade: O método pode ser confortavelmente adaptado para levar em consideração as várias interações prováveis ​​entre a qualidade ambiental e os produtos comercializados.
  • Este método é freqüentemente usado para aproximar os valores com base nas escolhas reais das pessoas.
  • O mercado imobiliário é um bom indicativo dos valores, pois é relativamente eficiente no atendimento de informações.
  • É comparativamente mais fácil obter dados sobre vendas e características de propriedades e pode ser facilmente comparado a fontes de dados secundárias para adquirir as variáveis ​​descritivas para a análise de regressão.

Limitações

  • O escopo de aplicação deste modelo é restrito e limitado à mensuração dos benefícios ambientais relacionados apenas aos preços da habitação.
  • A quantidade de dados que precisa ser coletada e trabalhada é muito grande.
  • Uma suposição do modelo é que todos devem ter conhecimento prévio do potencial positivo e negativo externalidades que estão associados com a compra do imóvel. Por exemplo, é importante que eles saibam com antecedência sobre o nível de poluição em uma localidade próxima a um local industrial. Essa suposição, entretanto, é geralmente vista como irreal.
  • A disponibilidade e acessibilidade dos dados afetam diretamente a quantidade de tempo e as despesas que serão realizadas para realizar uma aplicação do modelo.
  • Este método estima a disposição das pessoas em pagar pela suposta variação nas qualidades ambientais e suas consequências. Porém, se as pessoas desconhecem a relação entre as qualidades ambientais e seus benefícios para elas ou para a propriedade, então o valor não se refletirá no preço do imóvel.
  • Limitações de mercado: Este modelo parte do pressuposto de que, dada a sua renda, as pessoas têm a oportunidade de escolher a combinação de atributos de sua preferência. O que não consegue ver é que o mercado imobiliário também pode ser afetado por fatores externos, como taxas de juros , tributação , etc. Por exemplo, suponha que uma família deseja adquirir um imóvel próximo a um centro popular da cidade, tendo um jardim e um grande área. Na realidade, pode ser possível que uma casa perto do centro da cidade seja comparativamente menor em tamanho ou não tenha um jardim.
  • Multicolinearidade : às vezes, pode haver um caso em que propriedades maiores estão disponíveis apenas em áreas mais limpas e não poluídas e propriedades menores são encontradas em ambientes mais urbanos e poluídos. Nesses casos, seria difícil separar a poluição do tamanho da propriedade com exatidão.
  • Mudanças de preço: outra suposição é que os preços no mercado se ajustarão automaticamente a quaisquer mudanças nos atributos. Na realidade, há uma defasagem especialmente em localidades onde a compra e venda de imóveis é limitada.
  • O modelo é relativamente complexo de interpretar e requer um alto nível de conhecimento estatístico e especialização.

Crítica

Muitos comentaristas, incluindo, mas certamente não exclusivamente , economistas austríacos , criticaram o uso da regressão hedônica pelo governo dos EUA no cálculo de seu IPC, temendo que ela pudesse ser usada para mascarar a verdadeira taxa de inflação e, assim, reduzir os juros que deve pagar sobre títulos do Tesouro protegidos contra a inflação (TIPS) e ajustes de custo de vida da Previdência Social .

O uso de modelos hedônicos para ajustar os índices de preços ao consumidor em outros países tem mostrado que os métodos não hedônicos produzem estimativas de inflação mais altas ao longo do tempo porque não são projetados para levar em consideração as mudanças de qualidade. Mas os modelos hedônicos têm sido criticados por subestimar a inflação por superestimar o valor das mudanças de qualidade e por deixar de levar em conta os aspectos da deterioração da qualidade.

Veja também

Referências

Leitura adicional