Ellis Act - Ellis Act

O Ellis Act (Código do Governo da Califórnia, Capítulo 12.75) é uma lei do estado da Califórnia de 1985 que permite que os proprietários despejem inquilinos residenciais para "sair do negócio de aluguel", apesar dos desejos dos governos locais de obrigá-los a continuar fornecendo moradias para aluguel.

A legislatura aprovou a Lei Ellis em resposta à decisão da Suprema Corte da Califórnia em Nash v. Cidade de Santa Monica (1984) 37 Cal. O 3d 97, que sustentava que os municípios poderiam evitar que os proprietários despejassem seus inquilinos para "fecharem as portas", a fim de retirar sua propriedade do mercado de aluguel.

Resumo

A Lei Ellis proíbe entidades locais, como cidades, de ter decretos de controle de aluguel que evitam que proprietários de casas despejem inquilinos se o proprietário for obrigado a continuar fornecendo moradia. A lei não limita as portarias que controlam os proprietários que continuam alugando. Por exemplo, uma lei pode impedir que um locador despeje um inquilino e depois alugue para outro inquilino.

Para aproveitar as vantagens da Lei Ellis, o locador deve rescindir todos os contratos de locação residencial e retirar todas as "acomodações", o que significa, grosso modo, todas as "unidades residenciais de aluguel". O locador não pode, por exemplo, rescindir o arrendamento de unidades de aluguel com aluguéis mais baixos, controlados, e manter, ao mesmo tempo, os arrendamentos à taxa de mercado.

As entidades locais podem colocar várias restrições à capacidade do proprietário de fechar as portas. Por exemplo, as cidades podem exigir que os proprietários preencham uma "notificação de intenção de rescisão", fornecendo à cidade informações sobre o aluguel (como nomes dos inquilinos, datas de início e taxas de aluguel). As cidades podem exigir o pagamento de assistência de realocação "para mitigar qualquer impacto adverso sobre as pessoas deslocadas" ou uma extensão da data de rescisão dos contratos de 120 dias padrão para um ano inteiro a partir do início do processo de rescisão se os inquilinos alegarem ter pelo menos 62 ou desativado.

A cidade também pode impor restrições contra o futuro uso de aluguel da propriedade. Pode exigir que, se o proprietário oferecer as unidades retiradas para aluguel dentro de dez anos da retirada, a unidade deve ser oferecida ao (s) inquilino (s) deslocado (s), e que se a unidade for oferecida nos primeiros cinco anos, deve ser oferecida a o (s) inquilino (s) deslocado (s) à taxa de aluguel anterior.

História

O Ellis Act foi nomeado em homenagem ao senador estadual republicano (1981-1988) James "Jim" L. Ellis, um ex-representante de San Diego.

A legislatura da Califórnia aprovou a Lei Ellis em resposta à decisão da Suprema Corte da Califórnia em Nash v. Cidade de Santa Monica de que os municípios poderiam impedir que os proprietários despejassem seus inquilinos para " fecharem as portas ", a fim de retirar sua propriedade do aluguel mercado.

Implementação

Os estatutos de implementação variam de acordo com a cidade e, portanto, existem requisitos diferentes em cada jurisdição:

São Francisco

São Francisco exige compensação, que aumenta junto com o IPC . Em 2019, era de $ 6.985,23 por inquilino, com um adicional de $ 4656,81 por inquilino com deficiência ou idoso, limitado a $ 20.955,68 por unidade.

Em 2014 e 2015, o Supervisor de São Francisco David Campos foi o autor de dois atos legislativos para tentar aumentar os pagamentos de relocação para fornecer dois anos de subsídio à taxa de mercado para inquilinos deslocados. A primeira tentativa em 2014 com valor total de pagamento ilimitado e sem exigência de que o dinheiro seja gasto na realocação foi declarada uma violação inconstitucional dos direitos de propriedade por um tribunal federal. Em 2015, o segundo ato legislativo foi uma versão reduzida da legislação de 2014, que desta vez limitou a realocação a um máximo de $ 50.000 por inquilino e exigiu que o dinheiro fosse gasto na realocação. Essa lei foi derrubada por um tribunal estadual porque "impôs um preço proibitivo ao direito do locador de sair do mercado de aluguel".

Uma emenda à Lei Ellis para o Condado de San Francisco foi proposta em 2014 na Legislatura do Estado da Califórnia, SB1439. Se promulgada, a SB 1439 teria exigido que os proprietários de imóveis que entraram com um despejo de Ellis esperassem cinco anos antes de fazê-lo com outro edifício. A medida não foi aprovada.

Santa Mônica

Santa Monica exige que o proprietário obtenha uma licença de reocupação antes que o prédio possa ser usado para qualquer finalidade após os despejos da Lei Ellis.

Los Angeles

Los Angeles aplica disposições de controle de aluguel a unidades construídas na mesma propriedade até cinco anos depois.

Aplicativo

Se as unidades residenciais retiradas não puderem mais ser alugadas, os proprietários de imóveis que invocam a Lei Ellis geralmente vendem apartamentos como unidades individuais de locação em comum ("TIC"). Algumas cidades, como São Francisco, impõem restrições estritas à propriedade retirada (como impedir a conversão de um condomínio ou a adição de unidades de habitação acessórias ). No entanto, uma decisão de 2016 do Primeiro Tribunal Distrital de Apelações manteve uma contestação contra o decreto de São Francisco que impedia a "fusão" de unidades da Lei Ellis e concluiu que a lei estadual ocupa o campo de controles de despejo substantivos "para proprietários que tentam retirar unidades do aluguel residencial mercado "e sugeriu que a Lei Ellis pode impor um limite às" penalidades "pós-retirada que procuram desencorajar o uso desse direito sob a lei estadual.

Críticas e respostas

Grupos de inquilinos em São Francisco e Los Angeles afirmam que os proprietários da Califórnia geralmente usam indevidamente a Lei Ellis "para contornar o controle de aluguel" e lucrar durante os períodos de pico do mercado imobiliário, gerenciando propriedades estabilizadas com aluguel até a desocupação, quando podem demolir prédios para construir condomínios caros , retenant unidades recém-desocupadas com aluguéis de primeira linha, ou revendem edifícios a preços muito mais altos do que compraram, uma vez que eles não são mais onerados pelo valor pela presença de inquilinos de longo prazo com aluguel estabilizado.

Em 2014, o senador estadual Mark Leno apresentou o projeto de lei SB 1439, legislação que impediria os proprietários de usar a Lei Ellis por cinco anos após a compra de um imóvel. Salesforce, Twilio, bem como empresas de tecnologia como Accela, AfterCollege, Peerspace, Squaretrade e Xoom vieram em apoio ao SB 1439.

Referências

links externos