Central London Property Trust Ltd x High Trees House Ltd -Central London Property Trust Ltd v High Trees House Ltd
| Árvores altas | |
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| Tribunal | King's Bench Division |
| Decidido | 18 de julho de 1946 |
| Citação (ões) | [1947] KB 130; [1956] 1 All ER 256; 62 TLR 557; [1947] LJR 77; 175 LT 333 |
| Transcrição (s) | [1] |
| Filiação ao tribunal | |
| Juiz (es) sentados | Denning J |
| Palavras-chave | |
| Preclusão promissória | |
Central London Property Trust Ltd contra High Trees House Ltd [1947] KB 130 é uma famosa decisão do direito contratual inglês no Tribunal Superior . Ele reafirmou e estendeu a doutrina da preclusão promissória no direito contratual na Inglaterra e no País de Gales . No entanto, a parte mais significativa do julgamento é obiter dicta no que se refere a fatos hipotéticos; ou seja, o proprietário não pediu o reembolso do aluguel integral do tempo de guerra.
Denning J manteve a preclusão para ser aplicável se
foi feita uma promessa que pretendia criar relações jurídicas e que, tanto quanto é do conhecimento de quem a prometeu, iria ser cumprida por aquele a quem foi feita e que de facto o fez.
Fatos
High Trees House Ltd alugou um bloco de apartamentos em Clapham , Londres , da Central London Property Trust Ltd. O acordo foi feito em 1937 e especificava um aluguel anual de £ 2.500. A eclosão da Segunda Guerra Mundial em setembro de 1939 levou a uma retração no mercado de aluguel. A High Trees lutou para encontrar inquilinos para a propriedade e abordou a Central London Property Trust em janeiro de 1940 para solicitar que o aluguel fosse reduzido. Uma redução para £ 1.250 por ano foi acordada por escrito, embora a duração não tenha sido especificada e nenhuma consideração tenha sido fornecida.
Em 1945, o prédio estava voltando à ocupação total. Em 21 de setembro de 1945, a Central London Property escreveu a High Trees para solicitar a devolução do aluguel total de £ 2.500 e reivindicando atrasos de £ 7.916 no período desde 1940. Eles então entraram com um processo de teste para recuperar parte da dívida dos dois trimestres decorridos desde junho de 1945.
Julgamento
Com base em julgamentos anteriores como Hughes v Metropolitan Railway Co , Denning J sustentou que o aluguel integral era devido a partir do momento em que os apartamentos se tornaram totalmente ocupados em meados de 1945. No entanto, ele continuou em uma declaração obiter que se o centro de Londres tivesse tentado reivindicar o aluguel integral de 1940 em diante, eles não teriam sido capazes. Isso foi fundamentado com base no fato de que, se uma parte levar outra parte a acreditar que ela não fará valer seus direitos legais estritos, os tribunais a impedirão de fazê-lo em um estágio posterior. Sendo obiter dicta e em um tribunal de primeira instância, isso não era duplamente um precedente vinculante, mas essencialmente criou a doutrina da preclusão promissória .
Se eu considerasse este assunto sem levar em conta os desenvolvimentos recentes na lei, não há dúvida de que se os demandantes tivessem reivindicado isso, eles teriam o direito de recuperar o aluguel da terra à taxa de £ 2.500 por ano a partir do início do prazo , visto que a locação sob a qual era devida era uma locação com selo que, segundo o antigo direito consuetudinário, não podia ser alterada por acordo por liberdade condicional (quer por escrito ou não), mas apenas por escritura. A Equity, no entanto, interveio e disse que se houver uma variação de uma escritura por um contrato simples (que no caso de um arrendamento obrigatório por escrito teria que ser comprovado por escrito), os tribunais podem dar efeito a como é mostrado em Berry v. Berry [1929] 2 KB 316. Essa doutrina equitativa, no entanto, dificilmente poderia ser aplicada no caso presente, porque a variação aqui pode ser considerada como tendo sido feita sem consideração. No que se refere à preclusão, a representação feita em relação à redução do aluguel não foi a representação de um fato existente. Tratava-se de uma representação, com efeito, quanto ao futuro, a saber, que o pagamento da renda não seria executado à taxa integral, mas apenas à taxa reduzida. Tal representação não daria lugar a preclusão, porque, como foi dito em Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185, uma representação quanto ao futuro deve ser encarnada como um contrato ou não ser nada.
Mas qual é a posição diante da evolução da lei nos últimos anos? A lei não parou desde Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185. Nos últimos cinquenta anos, houve uma série de decisões que, embora sejam consideradas casos de preclusão, não o são. São casos em que foi feita uma promessa com o objetivo de criar relações jurídicas e que, tanto quanto é do conhecimento de quem a prometeu, iria ser cumprida por aquele a quem foi feita e que de facto o fez. sobre. Em tais casos, os tribunais disseram que a promessa deve ser honrada. Os casos aos quais desejo referir-me particularmente são: Fenner v. Blake [1900] 1 QB 426, In re Wickham (1917) 34 TLR 158, Re William Porter & Co., Ld. [1937] 2 Todos ER 361 e Buttery v. Pickard [1946] WN 25. Como eu disse, eles não são casos de preclusão em sentido estrito. Na verdade, são promessas - promessas destinadas a serem vinculativas, destinadas a serem postas em prática e de fato postas em prática. Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185 pode ser distinguido, porque ali o promitente deixou claro que ela não pretendia ser legalmente obrigada, enquanto nos casos a que me refiro a inferência adequada era que o promitente pretendia ser limite. Em cada caso, o tribunal considerou que a promessa era vinculativa para a parte que a fazia, embora sob o antigo direito consuetudinário pudesse ser difícil encontrar qualquer consideração por ela. Os tribunais não chegaram a propor uma ação de indemnização pela violação de tal promessa, mas recusaram-se a permitir que a parte que a fazia agir de forma inconsistente com ela. É nesse sentido, e apenas nesse sentido, que tal promessa dá origem a uma preclusão. As decisões são um resultado natural da fusão de lei e equidade: para os casos Hughes v. Metropolitan Ry. Co. (1877) 2 App. Cas. 439, 448, Birmingham and District Land Co. v. London & North Western Ry. Co. (1888) 40 Ch. D. 268, 286 e Salisbury (Marquess) v. Gilmore [1942] 2 KB 38, 51, fornecem uma base suficiente para dizer que uma parte não seria autorizada por equidade a voltar atrás em tal promessa. Em minha opinião, é chegado o momento de reconhecer a validade de tal promessa. A conseqüência lógica, sem dúvida, é que uma promessa de aceitar uma quantia menor em quitação de uma quantia maior, se cumprida, é vinculativa, não obstante a ausência de consideração: e se a fusão da lei e da equidade leva a esse resultado, tanto o melhorar. Esse aspecto não foi considerado em Foakes v. Beer (1884) 9 App. Cas. 605. A esta hora, porém, quando a lei e a eqüidade estão unidas por mais de setenta anos, os princípios devem ser reconsiderados à luz de seu efeito combinado. É de notar que no Sexto Relatório Provisório da Comissão de Revisão da Lei, pars. 35, 40, recomenda-se que uma promessa como aquela a que me referi deva ser exeqüível por lei, embora nenhuma consideração por ela tenha sido dada pelo prometido. Parece-me que, na medida em que mencionei, esse resultado foi agora alcançado pelas decisões dos tribunais.
Estou convencido de que uma promessa como aquela a que me referi é vinculativa e a única questão que resta para minha consideração é o alcance da promessa no presente caso. Estou satisfeito com todas as evidências de que a promessa aqui era que o aluguel do terreno deveria ser reduzido para £ 1.250 por ano como um expediente temporário, enquanto o bloco de apartamentos não foi totalmente, ou substancialmente totalmente, devido às condições prevalecentes. Isso significa que a redução do aluguel aplicada ao longo dos anos até o final de 1944, mas no início de 1945 é claro que os apartamentos foram totalmente locados, e, de fato, os aluguéis recebidos deles (muitos deles não sendo afetados pelo Lei de Restrições de Renda), foram aumentados além do valor em que foi originalmente contemplado que eles seriam alugados. Em todo caso, o aluguel deles deve ter sido muito considerável. Acho que as condições prevalecentes no momento em que a redução do aluguel foi feita, haviam desaparecido completamente nos primeiros meses de 1945. Estou convencido de que a promessa foi entendida por todas as partes apenas para ser aplicada nas condições prevalecentes na época em que foi feito, ou seja, quando os apartamentos foram apenas parcialmente locados, e que não se estendeu mais do que isso. Quando os apartamentos foram totalmente arrendados, no início de 1945, a redução deixou de se aplicar.
Nessas condições, nos termos da lei que eu considero, parece-me que o aluguel deve ser pago integralmente nos trimestres findos em 29 de setembro e em 25 de dezembro de 1945.
Se o caso tivesse sido de preclusão, poder-se-ia dizer que, em qualquer caso, a preclusão cessaria quando terminassem as condições a que se aplica a representação, ou também se poderia dizer que só terminaria com aviso prévio . Em ambos os casos, é apenas uma forma de verificar qual é o escopo da representação. Prefiro aplicar o princípio de que uma promessa destinada a ser vinculativa, destinada a ser cumprida e de fato cumprida, é vinculativa na medida em que seus termos se aplicam corretamente. Aqui, era obrigatório, pois abrangia o período até o início de 1945 e, a partir dessa época, o aluguel era integralmente pago.
Por conseguinte, julgo a empresa demandante quanto ao montante reclamado.
Significado
Avanços foram feitos em preclusão promissória desde seu início em High Trees para criar uma nova incursão na regra no caso de Pinnel de que um acordo para aceitar parte do pagamento de uma dívida em total satisfação dela é inexequível por falta de consideração. Denning comentou que tal acordo deveria agora ser exeqüível sob a doutrina da preclusão promissória e, de fato, o demandante não buscou o pagamento integral da dívida com base no que era justo e, talvez, pensado que fosse a lei. No entanto, os tribunais inicialmente relutaram em anular ou distinguir casos como o caso de Pinnel e Foakes v Beer, que faziam parte do common law por tanto tempo. Lady Justice Arden em Collier v P & MJ Wright (Holdings) Ltd (2007) aceitou em princípio que High Trees poderia ser usado para extinguir o direito de um credor ao pagamento integral de uma dívida em tais circunstâncias.
Em Amalgamated Investment Co v Texas Bank , foi decidido que a preclusão proprietária pode atuar como uma espada e não meramente como um escudo (ou seja, pode ser usada como uma causa de ação em vez de meramente fornecer uma defesa para uma ação).