Compre para deixar - Buy to let

Buy-to-let é uma frase britânica que se refere à compra de uma propriedade especificamente para locação , ou seja, para locação . Uma hipoteca de compra para arrendamento é um empréstimo hipotecário projetado especificamente para esse fim. Propriedades de compra para alugar são geralmente residenciais, mas o termo também abrange investimentos em propriedades de estudantes e investimentos em quartos de hotel.

História

Antes da década de 1980, o número de particulares que se tornaram proprietários era muito pequeno. Comprar um imóvel para alugar era visto como privilégio de proprietários profissionais e de pessoas ricas o suficiente para pagar em dinheiro ou com depósitos consideráveis ​​que lhes permitiam obter hipotecas de estilo comercial. A moderna hipoteca de 'comprar para alugar' não estava disponível e a possibilidade de comprar um imóvel como meio de financiar uma renda de aposentadoria não ocorria para a maioria das pessoas. A infraestrutura de empréstimos, conselhos e informações não estava disponível.

A mudança crítica veio com a Lei da Habitação de 1988, quando passou a existir o contrato de arrendamento garantido . Isso deu aos proprietários e credores em potencial a confiança de que os inquilinos residiriam na propriedade apenas por um período determinado.

Desde meados da década de 1990, as compras para alugar cresceram fortemente. De acordo com o Conselho de Credores Hipotecários , os credores avançaram mais de 1,7 milhão de empréstimos para arrendamento entre 1999 e 2015. Nos últimos 12 anos, o aluguel privado dobrou de tamanho. Os saldos de hipotecas pendentes de compra para deixar recentemente aumentaram para mais de £ 200 bilhões - equivalente ao produto interno bruto de Hong Kong.

Benefícios e risco

Como acontece com todos os aluguéis de propriedades, os benefícios para um proprietário que pode comprar para alugar podem incluir uma renda estável dos recebimentos de aluguel e um acúmulo de riqueza se os preços das casas subirem. O aumento dos preços das casas no Reino Unido tornou a compra para alugar uma forma popular de investir. O principal risco envolve a especulação alavancada, onde o proprietário toma um empréstimo para comprar o imóvel com a expectativa de que a casa possa ser vendida posteriormente por um preço mais alto, ou que a renda do aluguel atinja ou supere o custo do empréstimo. No melhor resultado para o proprietário, eles terão se beneficiado do uso do dinheiro dos bancos mutuários, indicando que alocaram o capital de maneira mais eficiente do que os investidores profissionais poderiam ter feito. Se o proprietário não puder cumprir as condições de reembolso da hipoteca, o banco tentará tomar posse da propriedade e vendê-la para obter o dinheiro emprestado. Se os preços caírem, a alavancagem pode deixar o proprietário com patrimônio líquido negativo .

Um outro risco é uma mudança substancial na política governamental, como ocorreu em 2015 (veja a seção abaixo).

Proteção do inquilino

O governo tomou medidas para proteger os inquilinos nos últimos anos, incluindo esquemas obrigatórios de proteção de depósitos de terceiros e licenciamento obrigatório de residências em ocupação múltipla (HMOs).

Rendimentos

Números recentes da National Landlords Association (NLA) sugerem que, em setembro de 2014, 27% dos proprietários que alugaram uma única propriedade e 19% dos proprietários que alugaram entre duas e quatro propriedades empataram ou ficaram sem dinheiro.

Em média, as yields brutas de buy-to-let (o retorno anual do investimento antes da dedução dos custos de funcionamento) situaram-se em 5,1% em dezembro de 2014. Isto representou uma diminuição de 0,2 pp em relação às taxas médias em dezembro de 2013.

Os rendimentos brutos de aluguel variam em todo o país, com os rendimentos mais altos entregues na Escócia em 6,1% e em cidades no norte da Inglaterra, enquanto os rendimentos em Londres estão em 4,1%.

Os rendimentos brutos de aluguel nas principais cidades do mundo variam entre 1,6% (em Taipei) e 11,7% (em Chisinau, na Moldávia). Os rendimentos brutos de aluguel de propriedades residenciais têm apresentado tendência de queda global por vários anos e, em geral, continuaram a cair desde a crise imobiliária.

Hipotecas de comprar para deixar

A hipoteca de compra para alugar é um acordo de hipoteca em que um investidor toma dinheiro emprestado para comprar um imóvel no setor privado alugado a fim de alugá-lo aos inquilinos . As hipotecas de compra para deixar estão em oferta no Reino Unido desde 1996.

Os credores calculam quanto estão dispostos a emprestar usando uma fórmula diferente daquela usada para uma propriedade ocupada pelo proprietário. Eles tendem a olhar para a renda mensal esperada de aluguel para determinar o empréstimo máximo disponível. Dependendo do credor, os mutuários também podem incluir sua própria renda pessoal no cálculo do valor máximo que podem pedir emprestado. Os proprietários pela primeira vez também podem ser obrigados a ter uma renda anual separada de pelo menos £ 25.000. Para uma propriedade ocupada pelo proprietário, o cálculo é normalmente um múltiplo da renda anual do proprietário.

O tipo mais comum de hipoteca de compra para deixar é uma opção apenas de juros. A taxa de juros da hipoteca pode ser fixa ou variável. Taxas fixas significam que os pagamentos não flutuariam e taxas variáveis ​​significam que os pagamentos podem aumentar ou diminuir de acordo com a taxa básica do Banco da Inglaterra. As taxas de juros e taxas oferecidas nas hipotecas BTL são, em média, um pouco mais altas do que aquelas para uma hipoteca ocupada pelo proprietário. Isso se deve à percepção entre os bancos e outras instituições de crédito de que as hipotecas BTL representam um risco maior do que as hipotecas de ocupantes residenciais.

Muitas pessoas podem não ser capazes de se qualificar para uma hipoteca de compra para arrendar. Os critérios de aceitação podem incluir valores de depósito, classificação de crédito e muito mais.

No final da década de 1990 e no início do século 21, esse tipo de investimento se tornou popular e ajudou a elevar drasticamente os preços das casas.

Compra para alugar e publicidade negativa

O buy-to-let teve muita má impressão nos últimos anos, com muitos comentaristas acreditando que isso contribuiu para a inflação galopante dos preços das casas. Oxford Economics declarou em agosto de 2007 que comprar para alugar está "indubitavelmente contribuindo para a supervalorização da habitação".

Uma das dificuldades em determinar como o buy-to-let contribuiu para a inflação do preço da casa é que houve mudanças simultâneas no mercado imobiliário, como aumento da população e investimento estrangeiro direto substancial em propriedade.

Os números divulgados pela UK Finance para o terceiro trimestre de 2019 mostraram um aumento de 40% com relação ao ano anterior para reintegração de posse.

Mudança na política governamental

Até 2015, a política do governo em relação à compra para alugar tinha sido relativamente benigna, mas isso mudou nos orçamentos e na declaração de outono de 2015. Quatro etapas principais foram tomadas para reduzir a atratividade do investimento:

  1. Restrição do benefício fiscal sobre os custos de financiamento de hipotecas apenas ao imposto de taxa básica.
  2. Remoção de 10% de tolerância de 'desgaste'.
  3. Introdução de sobretaxa de selo de 3% adicional.
  4. Cronograma de pagamento acelerado para Imposto sobre Ganhos de Capital devido.

(As mudanças em torno da redução de impostos sobre os custos de financiamento de hipotecas mencionadas acima significam que os proprietários podem deduzir apenas o equivalente à redução da taxa básica em sua declaração de impostos, o que pode fazer com que sua tributação pessoal seja empurrada para uma faixa de imposto de renda mais alta, mesmo se eles não estiverem recebendo renda suficiente para justificá-lo em outras circunstâncias.)

Medidas aprimoradas de arrecadação de impostos

O governo também tomou medidas para melhorar a arrecadação de impostos dos proprietários BTL nos últimos anos. As medidas incluem:

  • Dar ao HMRC acesso a esquemas de proteção de depósitos de terceiros (veja acima).
  • Relatório obrigatório de detalhes do proprietário por agentes imobiliários para HMRC.
  • Dando ao HMRC acesso aos detalhes da licença de casas em ocupação múltipla (veja acima).
  • Forças-tarefa fiscais HMRC dedicadas implantadas para caçar proprietários que sonegam impostos.

A Autoridade de Regulação Prudencial muda para os critérios de empréstimo de compra para locação

A Autoridade de Regulação Prudencial regula um grande número, mas não todos, os credores que compram para deixar

Fase I

Em setembro de 2016, o PRA anunciou o prazo de 1º de janeiro de 2017 para que os credores implementassem novos padrões mínimos de subscrição recomendados para aplicações de compra para locação.

A PRA afirmou que a determinação da acessibilidade deve incorporar um cálculo de taxa de cobertura de juros (ICR), que definiu como: "a proporção da renda mensal esperada de aluguel da propriedade comprada para os pagamentos mensais de juros que levam em consideração prováveis ​​aumentos futuros da taxa de juros. ”

Na época de sua Declaração de Supervisão SS 13/16, em setembro de 2016, o padrão da indústria de hipotecas para definir o limite mínimo de ICR era de 125%. Posteriormente, a maioria dos credores definiu um limite mínimo de ICR de 145%.

As diretrizes do PRA foram além, recomendando que os credores avaliassem a capacidade do mutuário de manter os pagamentos mensais da hipoteca se as taxas aumentassem no futuro, sugerindo que as empresas deveriam aplicar uma taxa de juros mínima assumida para o mutuário de 5,5%.

Fase II

Os credores que se enquadraram nas regras do PRA tiveram que interpretar um segundo conjunto de alterações e implementá-las até 30 de setembro de 2017. Na segunda fase das Regras do PRA, o processo de subscrição aplicado pelos credores tornou-se muito mais rígido, especialmente para compra para locação proprietários que possuem quatro ou mais propriedades, rotulados como 'proprietários de portfólio'.

Na Declaração de Supervisão (SS13 / 16), a PRA declarou:

“A PRA espera que as empresas reconheçam que a experiência existente e as habilidades adquiridas em empréstimos de compra para alugar não se traduzem automaticamente em habilidades equivalentes ao avaliar os proprietários de portfólio. Empréstimos para proprietários de portfólio são inerentemente mais complexos, dado o quantum da dívida agregada, os fluxos de caixa e os custos decorrentes de múltiplos arrendamentos e riscos potenciais de propriedade e / ou concentrações geográficas. ”

Com as alterações do PRA, os credores agora precisavam examinar com muito mais profundidade as finanças do mutuário. No entanto, a interpretação das novas regras pelos credores variava muito; com alguns credores optando por não mais oferecer produtos de compra para alugar aos proprietários de portfólio, enquanto outros adotaram abordagens diferentes para subscrição para este grupo demográfico. Os proprietários de portfólio agora devem enviar significativamente mais informações sobre suas propriedades existentes, receita de aluguel e planos de negócios do que o exigido antes dessa mudança.


Comprar para sair

No Reino Unido, especialmente em Londres, existe um fenômeno conhecido como "comprar para deixar", em que os investidores compram propriedades e as deixam vazias para se beneficiar do aumento dos preços das casas sem o incômodo de ter que lidar com inquilinos. Nacionalmente, 'comprar para deixar' é responsável por uma pequena porcentagem de propriedades vagas de acordo com a instituição de caridade Casas Vazias, mas o conselho de Kensington e Chelsea estimou em 2015 que até uma em cada quatro casas em certas partes de seu bairro são afetadas, aumentando preços enquanto restringe o número de famílias que realmente vivem lá. Em geral, as casas vazias de longo prazo representam 2% das propriedades em Kensington e Chelsea. No norte de Londres, o conselho de Camden conseguiu reduzir o número de casas vazias cobrando uma sobretaxa de 50% sobre o imposto municipal sobre casas deixadas vazias por mais de dois anos.

Alguns políticos culparam investidores estrangeiros por comprar casas e deixá-las vazias, mas a pesquisa descobriu que apenas 2% dos compradores estrangeiros de propriedades recém-construídas em Londres usariam a propriedade como uma segunda casa, com 65% pretendendo alugá-las, e 33% comprando-os como lares para crianças que frequentam a universidade em Londres.

A partir de 2016, os preços das residências no centro de Londres começaram a cair, reduzindo a atratividade do "comprar para sair".

Veja também

Referências

links externos