Alt-A - Alt-A
Uma hipoteca Alt-A , abreviação de Alternative A-paper , é um tipo de hipoteca dos EUA que, por vários motivos, é considerada mais arriscada do que A-paper , ou "prime", e menos arriscada do que " subprime ", a categoria mais arriscada. Por essas razões, bem como em alguns casos pelo seu tamanho, os empréstimos Alt-A não são elegíveis para compra pela Fannie Mae ou Freddie Mac . As taxas de juros Alt-A, que são determinadas pelo risco de crédito , tendem, portanto, a estar entre as dos empréstimos imobiliários prime e subprime, embora não haja uma definição única aceita de Alt-A. Normalmente, as hipotecas Alt-A são caracterizadas por mutuários com menos do que a documentação completa, pontuação média de crédito , valores de empréstimo mais altos e mais propriedades de investimento e residências secundárias. A-menos está relacionado a Alt-A, com alguns credores classificando-os da mesma forma, mas A-menos é tradicionalmente definido como tomadores de hipotecas com uma pontuação FICO abaixo de 680, enquanto Alt-A é tradicionalmente definido como empréstimos sem documentação completa. As hipotecas Alt-A podem ter crédito excelente, mas podem não atender aos critérios de subscrição por outros motivos. Durante a última década, uma quantidade significativa de hipotecas Alt-A resultou de refinanciamentos , em vez de compras de propriedades.
Os empréstimos Alt-A não devem ser confundidos com empréstimos de documentação alternativa, que normalmente são considerados como tendo o mesmo risco que os empréstimos de documentação completa, apesar do uso de diferentes documentos para verificar as informações relevantes. Tal como acontece com as hipotecas subprime, uma grande parte das hipotecas Alt-A tende a ser originada por credores especializados, em vez de bancos e poupanças.
Características do Alt-A
No setor de hipotecas dos Estados Unidos, diferentes produtos hipotecários são geralmente definidos pela forma como diferem dos tipos de hipotecas "conformes" ou "de agência", garantidas pelas empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) Fannie Mae e Freddie Mac .
Existem vários fatores que podem fazer com que uma hipoteca não se qualifique de acordo com as diretrizes de empréstimos tradicionais das GSEs, embora a qualidade de crédito do mutuário seja geralmente forte. Alguns dos fatores mais importantes são:
- Renda reduzida do mutuário e documentação de ativos (por exemplo, "renda declarada", "ativos declarados", "sem verificação de receita")
- Mutuário rácios dívida-renda acima do que Fannie ou Freddie permitirá que os mutuários de crédito, bens e tipo de imóvel a ser financiado
- Histórico de crédito com muitos problemas para se qualificar para um empréstimo de "agência", mas não tantos a ponto de exigir um empréstimo subprime (por exemplo, pontuação FICO baixa ou inadimplências graves, mas sem baixas ou falência recentes )
- Relações entre empréstimos e valor (porcentagem do preço da propriedade que está sendo emprestada) acima dos limites da agência para a propriedade, ocupação ou características do mutuário envolvidas
Dessa forma, os empréstimos Alt-A são "alternativas" ao padrão de hipotecas compatíveis com GSE.
Considerações do mutuário
Um exemplo de pessoa que está solicitando uma hipoteca de Renda Declarada é um indivíduo com múltiplas e variadas fontes de renda que exigiriam uma quantidade onerosa de papelada para documentar, como renda de trabalho autônomo ou investimentos. Observe que os empréstimos de documentação reduzida ainda exigem que os mutuários autorizem o credor a solicitar suas declarações de impostos aleatoriamente ao Serviço de Receita Federal para verificar a receita do aplicativo.
Os mesmos recursos de documentação estão disponíveis nas diretrizes "subprime", e outros semelhantes podem estar disponíveis nas diretrizes da agência. Alt-A e subprime diferem porque, de modo geral, um mutuário Alt-A teria um perfil financeiro suficiente para se qualificar para uma hipoteca "conforme", se não fosse por um dos fatores mencionados acima, enquanto um subprime o mutuário sofreria de crédito, renda ou características de ativos excepcionalmente fracos. No entanto, nos casos em que as características do mutuário, da propriedade e do empréstimo atendem às diretrizes da agência especialmente bem, os sistemas automatizados de pré-aprovação da Fannie e da Freddie geralmente concedem recursos de documentação reduzidos automaticamente, sem custo extra. Empréstimos Alt-A ou subprime mais caros não são necessários para que os tomadores de empréstimo possam agilizar seus pedidos.
Além de recursos de documentação reduzidos, as diretrizes Alt-A geralmente também oferecem aos mutuários maior flexibilidade do que as diretrizes das agências com relação às pontuações de crédito, renda e níveis de ativos do mutuário. Assim, um mutuário cujo perfil financeiro pode não atender às diretrizes da agência para os termos de empréstimo solicitados ainda pode ser elegível sob as diretrizes Alt-A.
Considerações de propriedade e ocupação
Além do crédito e do perfil financeiro do mutuário, os padrões de GSE também são geralmente os mais rigorosos com relação a quanto do valor de um determinado tipo de propriedade ou preço de compra é permitido emprestar para ocupação ocupada pelo proprietário , segundo ("férias") e não ocupada pelo proprietário ( "investimento") e em que condições. A combinação desses fatores de propriedade e ocupação com o perfil de um determinado mutuário pode mover o empréstimo da categoria "principal" de empréstimos em conformidade com a agência para categorias menos rigorosas, como Alt-A e subprime. Por exemplo, a Fannie Mae pode concordar em comprar todos os empréstimos feitos por um determinado credor em uma segunda residência unifamiliar em uma área específica a um determinado LTV máximo para os mutuários dentro de determinados limites de renda, ativos e crédito. Os mutuários além desses limites, ou aqueles que buscam empréstimos acima do LTV máximo para uma segunda residência, precisam solicitar um empréstimo Alt-A. Os mutuários ainda mais fora dos limites de receita, ativos e crédito podem precisar considerar o financiamento subprime - difícil de encontrar em 2008.
Semelhante ao empréstimo Alt-A, as categorias jumbo e superjumbo geralmente usam um amálgama de diretrizes de agência e Alt-A para elegibilidade do mutuário, permitindo montantes máximos de empréstimo maiores do que aqueles permitidos pelas GSEs (em 2007, $ 417.000 para uma única família casa fora do Alasca, Havaí, Guam e as Ilhas Virgens dos EUA).
Reavaliação de risco
Durante a crise das hipotecas subprime que começou em 2007, as hipotecas Alt-A foram submetidas a um exame minucioso.
Um problema associado aos empréstimos Alt-A é a falta de provas ou documentação necessária para ser aprovado para um empréstimo. Assim, os credores podem estar inclinados a sugerir que os tomadores distorçam suas rendas ou ativos para se qualificar para um empréstimo maior; no longo prazo, os tomadores de empréstimo podem acabar sendo incapazes de arcar com seus pagamentos, mas os credores ainda assim obtêm um lucro considerável. Como os empréstimos Alt-A também são o financiamento de escolha para a maioria das propriedades de investimento ocupadas por não proprietários, como uma classe, eles representam uma probabilidade muito maior de inadimplência do tomador do que as hipotecas convencionais em conformidade, uma vez que as pessoas são mais propensas a abandonar uma propriedade na qual eles não vivem mais do que correm o risco de perder suas casas principais. Em 2008, havia fortes evidências de fraqueza entre os títulos lastreados por hipotecas Alt-A por razões semelhantes à crise daqueles lastreados por subprime.
Como os empréstimos Alt-A não foram comprados principalmente pelas GSEs, eles se tornaram mais caros e muito mais difíceis de encontrar como resultado da crise geral nos mercados de títulos lastreados em hipotecas. Os empréstimos Alt-A ainda estavam disponíveis de instituições individuais que os mantinham "em carteira" em vez de revendê-los aos investidores e, em meados de 2008, houve um forte impulso para que o FNMA e o FHLMC pudessem comprar mais eles. No entanto, as taxas de juros nesta categoria de empréstimo aumentaram substancialmente entre 2006 e 2008, como resultado do encolhimento do mercado secundário .