Bolha imobiliária espanhola - Spanish property bubble

Evolução do preço do metro quadrado na Espanha, em euros
Estágios de uma bolha especulativa

A bolha imobiliária espanhola é o colapso, parte de um aumento de longo prazo dos preços dos imóveis espanhóis . Esse aumento de preço de longo prazo aconteceu em vários estágios de 1985 a 2008. A bolha imobiliária pode ser claramente dividida em três períodos: 1985-1991, em que o preço quase triplicou; 1992–1996, em que o preço permaneceu um tanto estável; e 1996-2008, em que os preços voltaram a crescer de forma surpreendente. Coincidindo com a crise financeira de 2007-08 , os preços começaram a cair. Em 2013, Raj Badiani, economista da IHS Global Insight em Londres, estimou que o valor dos imóveis residenciais caiu mais de 30 por cento desde 2007 e que os preços das casas cairiam pelo menos 50 por cento desde o pico em 2015. De acordo com Alcidi e Gros observa: “Se a construção continuasse na taxa ainda relativamente alta de hoje, o processo de absorção da bolha levaria mais de 30 anos”.

Dinâmica

A propriedade de uma casa na Espanha é superior a 80%. O desejo de ter casa própria foi incentivado pelos governos nas décadas de 1960 e 1970 e, assim, tornou-se parte da psique espanhola. Além disso, a regulamentação fiscal incentiva a propriedade: 15% dos pagamentos de hipotecas são dedutíveis do imposto de renda pessoal. Além disso, os apartamentos mais antigos são controlados por controles de aluguel não ajustados pela inflação e o despejo é lento, desencorajando assim o aluguel. Os bancos ofereceram hipotecas de 40 anos e, mais recentemente, de 50 anos .

Como temido, quando estourou a bolha especulativa , a Espanha tornou-se um dos países mais afetados. De acordo com a eurostat , no período de junho de 2007 a junho de 2008, a Espanha foi o país europeu com a maior queda nas taxas de construção. Em 2008, as novas construções praticamente pararam, mas os preços inicialmente ficaram relativamente estáveis, com vendedores relutantes em oferecer grandes descontos. O preço médio nacional no final de 2008 era de 2.095 euros / m2. As vendas reais durante o período de julho de 2007 a junho de 2008 caíram em média 25,3% (com a maior parte das perdas provavelmente ocorrendo no trato de 2008 deste período). Algumas regiões foram mais afetadas do que outras (a Catalunha estava à frente neste aspecto com uma queda nas vendas de 42,2%, enquanto as regiões de baixa densidade populacional como a Extremadura caíram apenas 1,7% no mesmo período).

Ao contrário de grande parte dos Estados Unidos, a Espanha não reconhece os empréstimos hipotecários como dívida sem recurso . Como os preços dos imóveis caíram o suficiente para a maioria das execuções hipotecárias, representando apenas 60% do empréstimo, os despejados têm grandes dívidas por propriedades que não possuem mais.

Figuras

Preços e número de casas construídas

Segundo os relatórios do Banco de Espanha , entre 1976 e 2003, o preço da habitação em Espanha duplicou em termos reais, o que significa, em termos nominais, uma multiplicação por 16. No período de 1997-2006, o preço de a habitação em Espanha cresceu cerca de 150% em termos nominais, o equivalente a um crescimento de 100% em termos reais. Afirma-se que de 2000 a 2009, 5 milhões de novas unidades habitacionais foram adicionadas ao estoque existente de 20 milhões. Em 2008, o mercado imobiliário começou a cair rapidamente e os preços das casas caíram drasticamente em 8% naquele ano. No período de 2007-2013, os preços das casas espanholas caíram 37%. A cada ano, quase um milhão de casas eram construídas na Espanha, mais do que na Alemanha, França e Inglaterra juntas.

Dívida imobiliária

A bolha imobiliária foi alimentada pelo crédito ao setor privado (pessoas físicas e incorporadoras), o que levou a um aumento significativo da dívida privada (azul) estancado com a crise financeira internacional, encerrando o processo especulativo.

Um dos principais efeitos dessa situação é o crescimento do endividamento das famílias . Uma vez que normalmente a compra de habitação, seja para viver ou para investir, é feita a partir de empréstimos hipotecários, o aumento do preço implica um aumento da dívida. O endividamento dos espanhóis triplicou em menos de dez anos. Em 1986, a dívida representava 34% do rendimento disponível, em 1997 subiu para 52% e em 2005 chegou a 105%. Em 2006, um quarto da população estava endividado com prazos de vencimento superiores a 15 anos. De 1990 a 2004, a duração média das hipotecas aumentou de 12 para 25 anos. O Banco da Espanha informou que a poupança das famílias em 2006 foi sobrecarregada por dívidas.

Na verdade, o Banco da Espanha tem alertado a cada ano sobre o alto endividamento das famílias espanholas, que segundo a instituição era insustentável. A dívida privada cifrou-se em 832,289 bilhões de euros no final de 2006, um aumento de 18,53% ano-a-ano, e atingiu 1 trilhão de euros no final de 2010. O Banco de Espanha alertou também para o endividamento excessivo da construção civil .

O presidente das Câmaras de Comércio de Espanha , Javier Gómez Navarro, afirmou num evento organizado pela Associação de Jornalistas Financeiros que as entidades "nunca cobram" 30% da dívida com o sector da habitação. De acordo com o Banco de Espanha, esta dívida ascendia a 325.000 milhões de euros e em Dezembro de 2009 encontrava-se em 96.824 milhões de créditos de cobrança duvidosa. O presidente das Câmaras lamentou que o sistema financeiro espanhol não tenha admitido o impacto da crise nos seus ativos, assim como o Banco de Espanha, que afirmou que era da responsabilidade de todo o setor financeiro: “Em Espanha foi nunca quis reconhecer que o sistema financeiro não estava em boa forma, pois isso obrigaria o setor bancário a recapitalizar as políticas. O objetivo da política do Estado até agora tem sido ganhar tempo, iniciar uma leve recapitalização dos bancos, mas agora o tempo está se esgotando ".

Segundo a RR de Acuna & Asociados, consultoria imobiliária, mais da metade dos 67 mil incorporadores do país podem ser classificados como “zumbis”, com passivos que excedem seus ativos e apenas receitas suficientes para pagar os juros dos empréstimos. De acordo com o Banco de Espanha, a taxa de crédito de cobrança duvidosa das famílias no montante total do crédito aumentou de 0,8% em 2005 para 6,2% em 2011.

Veja também

Referências

links externos