Empréstimo de hipoteca - Mortgage loan

Um empréstimo de hipoteca ou simplesmente hipoteca ( / m ɔr ɡ ɪ / ) é um empréstimo usado tanto pelos compradores de imóveis para angariar fundos para comprar imóveis, ou, alternativamente, pelos proprietários para angariar fundos existentes para qualquer finalidade ao mesmo tempo colocando um lien na propriedade que está sendo hipotecada. O empréstimo é " garantido " na propriedade do mutuário por meio de um processo conhecido como originação de hipoteca . Isso significa que um mecanismo legal é colocado em prática que permite ao credor tomar posse e vender a propriedade garantida (" execução hipotecária " ou " reintegração de posse ") para pagar o empréstimo no caso de o devedor não cumprir o empréstimo ou de outra forma deixar de cumprir por seus termos. A palavra hipoteca é derivada de um termo jurídico francês usado na Grã-Bretanha na Idade Média que significa "promessa de morte" e se refere ao fim da promessa (morrer) quando a obrigação é cumprida ou a propriedade é tomada por execução hipotecária. Uma hipoteca também pode ser descrita como "um mutuário que dá contraprestação na forma de garantia de um benefício (empréstimo)".

Os tomadores de empréstimos hipotecários podem ser pessoas físicas hipotecando sua casa ou empresas que hipotecam propriedades comerciais (por exemplo, suas próprias instalações comerciais, propriedades residenciais arrendadas a inquilinos ou uma carteira de investimentos ). O credor será normalmente uma instituição financeira, como um banco , uma cooperativa de crédito ou uma sociedade de construção , dependendo do país em questão, e os acordos de empréstimo podem ser feitos direta ou indiretamente por meio de intermediários. As características dos empréstimos hipotecários, como o tamanho do empréstimo, o vencimento do empréstimo, a taxa de juros, o método de pagamento do empréstimo e outras características, podem variar consideravelmente. Os direitos do credor sobre a propriedade garantida têm prioridade sobre os outros credores do mutuário , o que significa que se o mutuário entrar em falência ou insolvência , os outros credores só serão reembolsados ​​das dívidas a eles devidas pela venda da propriedade garantida se o credor hipotecário for reembolsado integralmente primeiro.

Em muitas jurisdições, é normal que a compra de uma casa seja financiada por um empréstimo hipotecário. Poucos indivíduos têm economias ou fundos líquidos suficientes para permitir a compra imediata de uma propriedade. Em países onde a demanda por casa própria é mais alta, desenvolveram-se fortes mercados domésticos de hipotecas. As hipotecas podem ser financiadas por meio do setor bancário (ou seja, por meio de depósitos de curto prazo) ou por meio dos mercados de capitais por meio de um processo denominado "securitização", que converte pools de hipotecas em títulos fungíveis que podem ser vendidos a investidores em denominações pequenas.

Empréstimo de hipoteca. Pagamento total (3 taxas de juros fixas e 2 prazos do empréstimo) = Principal do empréstimo + despesas ( impostos e taxas ) + Juros totais a serem pagos.
O custo final será exatamente o mesmo:
* quando a taxa de juros é 2,5% e o prazo é 30 anos do que quando a taxa de juros é 5% e o prazo é 15 anos * quando a taxa de juros é 5% e o prazo é 30 anos do que quando a taxa de juros é de 10% e o prazo é de 15 anos

Noções básicas de empréstimo hipotecário

Conceitos básicos e regulamentação legal

De acordo com a anglo-americana o direito de propriedade , uma hipoteca ocorre quando um proprietário (normalmente de uma taxa simples interesse em realty ) compromete o seu interesse (direito de propriedade) como segurança ou garantia para um empréstimo. Portanto, uma hipoteca é um estorvo (limitação) sobre o direito à propriedade, assim como uma servidão seria, mas porque a maioria das hipotecas ocorre como uma condição para um novo dinheiro de empréstimo, a palavra hipoteca tornou-se o termo genérico para um empréstimo garantido por tal propriedade real . Tal como acontece com outros tipos de empréstimos, as hipotecas têm uma taxa de juros e estão programadas para amortizar durante um determinado período de tempo, normalmente 30 anos. Todos os tipos de bens imóveis podem ser, e geralmente são, garantidos por uma hipoteca e incorrem em uma taxa de juros que supostamente reflete o risco do credor.

O empréstimo hipotecário é o principal mecanismo usado em muitos países para financiar a propriedade privada de propriedades residenciais e comerciais (ver hipotecas comerciais ). Embora a terminologia e as formas precisas sejam diferentes de país para país, os componentes básicos tendem a ser semelhantes:

  • Imóvel: a residência física que está sendo financiada. A forma exata de propriedade varia de país para país e pode restringir os tipos de empréstimo possíveis.
  • Hipoteca : a garantia real do credor sobre o imóvel, que pode implicar em restrições ao uso ou alienação do imóvel. As restrições podem incluir requisitos para adquirir seguro residencial e seguro hipotecário ou pagar dívidas pendentes antes de vender a propriedade.
  • Mutuário : a pessoa que toma emprestado e tem ou está criando uma participação acionária na propriedade.
  • Credor : qualquer credor, mas geralmente um banco ou outra instituição financeira . (Em alguns países, especialmente nos Estados Unidos, os credores também podem ser investidores que possuem uma participação na hipoteca por meio de um título lastreado em hipotecas . Em tal situação, o credor inicial é conhecido como o originador da hipoteca, que então embala e vende o empréstimo aos investidores. Os pagamentos do mutuário são posteriormente cobrados por um gestor de empréstimos .)
  • Principal: o valor original do empréstimo, que pode ou não incluir outros custos; como qualquer principal é reembolsado, o principal diminuirá de tamanho.
  • Juros : um encargo financeiro pela utilização do dinheiro do credor.
  • Execução de hipoteca ou reintegração de posse : a possibilidade de o credor ter de executar, retomar ou confiscar a propriedade em certas circunstâncias é essencial para um empréstimo hipotecário; sem esse aspecto, o empréstimo não é indiscutivelmente diferente de qualquer outro tipo de empréstimo.
  • Conclusão : conclusão legal da escritura de hipoteca e, portanto, início da hipoteca.
  • Resgate : reembolso final do valor em aberto, que pode ser um "resgate natural" no final do prazo programado ou um resgate de quantia única, normalmente quando o mutuário decide vender o imóvel. Uma conta hipotecária fechada é considerada "resgatada".

Muitas outras características específicas são comuns a muitos mercados, mas as características acima são essenciais. Os governos geralmente regulam muitos aspectos dos empréstimos hipotecários, seja diretamente (por meio de requisitos legais, por exemplo) ou indiretamente (por meio da regulamentação dos participantes ou dos mercados financeiros, como o setor bancário), e muitas vezes por meio de intervenção estatal (empréstimos diretos pelo governo , empréstimos diretos de bancos públicos ou patrocínio de várias entidades). Outros aspectos que definem um mercado hipotecário específico podem ser regionais, históricos ou orientados por características específicas do sistema jurídico ou financeiro.

Os empréstimos hipotecários são geralmente estruturados como empréstimos de longo prazo, cujos pagamentos periódicos são semelhantes a uma anuidade e calculados de acordo com as fórmulas do valor do dinheiro no tempo . O arranjo mais básico exigiria um pagamento mensal fixo por um período de dez a trinta anos, dependendo das condições locais. Durante esse período, o componente principal do empréstimo (o empréstimo original) seria lentamente pago por meio de amortização . Na prática, muitas variantes são possíveis e comuns em todo o mundo e dentro de cada país.

Os credores fornecem fundos contra propriedade para obter receita de juros e geralmente tomam eles próprios emprestados esses fundos (por exemplo, aceitando depósitos ou emitindo títulos ). O preço pelo qual os credores tomam dinheiro emprestado, portanto, afeta o custo do empréstimo. Os credores também podem, em muitos países, vender o empréstimo hipotecário a outras partes interessadas em receber o fluxo de pagamentos em dinheiro do mutuário, geralmente na forma de um título (por meio de uma securitização ).

O empréstimo hipotecário também levará em consideração o risco (percebido) do empréstimo hipotecário, ou seja, a probabilidade de que os fundos sejam reembolsados ​​(geralmente considerada uma função da qualidade de crédito do tomador); que se eles não forem reembolsados, o credor poderá executar a hipoteca sobre os ativos imobiliários; e o risco financeiro, de taxa de juros e atrasos de tempo que podem estar envolvidos em certas circunstâncias.

Subscrição de hipotecas

Durante o processo de aprovação do empréstimo hipotecário, um subscritor do empréstimo hipotecário verifica as informações financeiras que o requerente forneceu quanto à renda, emprego, histórico de crédito e o valor da casa sendo comprada por meio de uma avaliação. Uma avaliação pode ser solicitada. O processo de subscrição pode levar de alguns dias a algumas semanas. Às vezes, o processo de subscrição demora tanto que as demonstrações financeiras fornecidas precisam ser reenviadas para que estejam atualizadas. É aconselhável manter o mesmo emprego e não usar ou abrir novo crédito durante o processo de subscrição. Quaisquer alterações feitas nas informações de crédito, emprego ou financeiras do requerente podem resultar na negação do empréstimo.

Tipos de empréstimo hipotecário

Existem muitos tipos de hipotecas usadas em todo o mundo, mas vários fatores definem amplamente as características da hipoteca. Tudo isso pode estar sujeito à regulamentação local e requisitos legais.

  • Juros: Os juros podem ser fixos durante a vida do empréstimo ou variável, e podem ser alterados em determinados períodos predefinidos; a taxa de juros também pode, é claro, ser mais alta ou mais baixa.
  • Prazo: os empréstimos hipotecários geralmente têm um prazo máximo, ou seja, o número de anos após os quais um empréstimo amortizável será pago. Alguns empréstimos hipotecários podem não ter amortização, ou exigir o reembolso total de qualquer saldo remanescente em uma determinada data, ou mesmo amortização negativa .
  • Valor e frequência de pagamento: o valor pago por período e a frequência de pagamentos; em alguns casos, o valor pago por período pode mudar ou o mutuário pode ter a opção de aumentar ou diminuir o valor pago.
  • Pré-pagamento: Alguns tipos de hipotecas podem limitar ou restringir o pré-pagamento de todo ou parte do empréstimo, ou exigir o pagamento de uma multa ao credor pelo pré-pagamento.

Os dois tipos básicos de empréstimos amortizados são a hipoteca de taxa fixa (FRM) e a hipoteca de taxa ajustável (ARM) (também conhecida como hipoteca de taxa flutuante ou hipoteca de taxa variável ). Em alguns países, como os Estados Unidos, hipotecas de taxa fixa são a norma, mas hipotecas de taxa flutuante são relativamente comuns. Também são comuns combinações de hipotecas de taxa fixa e variável, em que um empréstimo hipotecário terá uma taxa fixa por algum período, por exemplo, os primeiros cinco anos, e variará após o final desse período.

  • Em uma hipoteca de taxa fixa, a taxa de juros permanece fixa durante a vida (ou prazo) do empréstimo. No caso de um esquema de reembolso de anuidades, o pagamento periódico permanece o mesmo valor durante todo o empréstimo. No caso de payback linear, o pagamento periódico diminuirá gradualmente.
  • Em uma hipoteca de taxa ajustável, a taxa de juros é geralmente fixada por um período de tempo, após o qual será ajustada periodicamente (por exemplo, anual ou mensalmente) para cima ou para baixo para algum índice de mercado. As taxas ajustáveis ​​transferem parte do risco da taxa de juros do credor para o mutuário e, portanto, são amplamente utilizadas onde o financiamento de taxa fixa é difícil de obter ou proibitivamente caro. Como o risco é transferido para o tomador do empréstimo, a taxa de juros inicial pode ser, por exemplo, 0,5% a 2% menor do que a taxa fixa média de 30 anos; o tamanho do diferencial de preço estará relacionado às condições do mercado de dívida, incluindo a curva de rendimento .

A cobrança do mutuário depende do risco de crédito, além do risco da taxa de juros. O processo de originação e subscrição de hipotecas envolve a verificação de pontuações de crédito, dívida em renda, pagamentos iniciais, ativos e avaliação do valor da propriedade. As hipotecas gigantes e os empréstimos subprime não são apoiados por garantias do governo e enfrentam taxas de juros mais altas. Outras inovações descritas abaixo também podem afetar as taxas.

Empréstimo para valor e adiantamentos

Ao fazer um empréstimo hipotecário para a compra de um imóvel, os credores geralmente exigem que o devedor faça um pagamento inicial; ou seja, contribuir com uma parte do custo da propriedade. Esse sinal pode ser expresso como uma parte do valor do imóvel (veja abaixo uma definição desse termo). A relação entre o valor do empréstimo (ou LTV) é o tamanho do empréstimo em relação ao valor da propriedade. Portanto, um empréstimo hipotecário em que o comprador fez um pagamento inicial de 20% tem uma relação entre o valor do empréstimo e o de 80%. Para empréstimos feitos contra propriedades que o mutuário já possui, o rácio entre o valor do empréstimo será imputado ao valor estimado da propriedade.

A relação entre o valor do empréstimo é considerada um indicador importante do risco de um empréstimo hipotecário: quanto maior o LTV, maior o risco de que o valor da propriedade (em caso de execução hipotecária) seja insuficiente para cobrir o restante do principal do empréstimo .

Valor: avaliado, estimado e real

Visto que o valor da propriedade é um fator importante na compreensão do risco do empréstimo, determinar o valor é um fator chave no empréstimo hipotecário. O valor pode ser determinado de várias maneiras, mas as mais comuns são:

  1. Valor real ou de transação: geralmente é considerado o preço de compra do imóvel. Se o imóvel não estiver sendo adquirido no momento do empréstimo, essa informação pode não estar disponível.
  2. Valor avaliado ou levantado: na maioria das jurisdições, alguma forma de avaliação do valor por um profissional licenciado é comum. Freqüentemente, é necessário que o credor obtenha uma avaliação oficial.
  3. Valor estimado: os credores ou outras partes podem usar suas próprias estimativas internas, especialmente em jurisdições onde não existe um procedimento de avaliação oficial, mas também em algumas outras circunstâncias.

Taxas de pagamento e dívida

Na maioria dos países, várias medidas mais ou menos padronizadas de qualidade de crédito podem ser usadas. As medidas comuns incluem o pagamento à receita (pagamentos de hipotecas como uma porcentagem da receita bruta ou líquida); dívida em renda (todos os pagamentos de dívidas, incluindo pagamentos de hipotecas, como uma porcentagem da renda); e várias medidas de patrimônio líquido. Em muitos países, as pontuações de crédito são usadas no lugar ou para complementar essas medidas. Haverá também requisitos para documentação da capacidade de crédito, como declarações de imposto de renda, recibos de pagamento, etc. as especificações variam de local para local. Os incentivos fiscais de renda geralmente podem ser aplicados na forma de reembolso de impostos ou esquemas de dedução de impostos. O primeiro implica que o imposto de renda pago por contribuintes pessoa física será reembolsado na proporção dos juros dos empréstimos hipotecários contraídos para a aquisição de imóveis residenciais. A dedução do imposto de renda implica a redução do passivo fiscal na extensão da taxa de juros paga pelo empréstimo hipotecário.

Alguns credores também podem exigir que um potencial mutuário tenha um ou mais meses de "ativos de reserva" disponíveis. Em outras palavras, o mutuário pode ser obrigado a mostrar a disponibilidade de ativos suficientes para pagar os custos da habitação (incluindo hipoteca, impostos, etc.) por um período de tempo em caso de perda de emprego ou outra perda de renda.

Muitos países têm requisitos mais baixos para certos mutuários ou padrões de empréstimos "sem doc" / "low-doc" que podem ser aceitáveis ​​em certas circunstâncias.

Hipotecas padrão ou em conformidade

Muitos países têm uma noção de hipotecas padrão ou conformes que definem um nível de risco aceitável percebido, que pode ser formal ou informal, e pode ser reforçado por leis, intervenção governamental ou prática de mercado. Por exemplo, uma hipoteca padrão pode ser considerada como aquela com não mais de 70-80% de LTV e não mais de um terço da renda bruta indo para dívida hipotecária.

Uma hipoteca padrão ou conforme é um conceito-chave, pois geralmente define se a hipoteca pode ou não ser vendida ou securitizada facilmente ou, se não for padrão, pode afetar o preço pelo qual pode ser vendida. Nos Estados Unidos, uma hipoteca em conformidade é aquela que atende às regras e procedimentos estabelecidos das duas principais entidades patrocinadas pelo governo no mercado de financiamento habitacional (incluindo alguns requisitos legais). Em contraste, os credores que decidem fazer empréstimos inadimplentes estão exercendo uma maior tolerância ao risco e fazem isso sabendo que enfrentam mais desafios na revenda do empréstimo. Muitos países têm conceitos ou agências semelhantes que definem o que são hipotecas "padrão". Os credores regulamentados (como bancos) podem estar sujeitos a limites ou ponderações de risco mais alto para hipotecas não padrão. Por exemplo, bancos e corretoras de hipotecas no Canadá enfrentam restrições para emprestar mais de 80% do valor da propriedade; além desse nível, geralmente é necessário seguro hipotecário.

Hipoteca em moeda estrangeira

Em alguns países com moedas que tendem a se desvalorizar, hipotecas em moeda estrangeira são comuns, permitindo que os credores emprestem em uma moeda estrangeira estável, enquanto o mutuário assume o risco de que a moeda se desvalorize e, portanto, eles terão que converter montantes maiores de moeda nacional para pagar o empréstimo.

Reembolsando a hipoteca

Empréstimo de hipoteca. Pagamento Total = Principal do Empréstimo + Despesas (Impostos e taxas) + Total de Juros. Taxas de juros fixas e prazo do empréstimo

Além dos dois meios padrão de definir o custo de um empréstimo hipotecário (fixado em uma taxa de juros definida para o prazo, ou variável em relação às taxas de juros de mercado), existem variações em como esse custo é pago e como o próprio empréstimo é reembolsado. O reembolso depende da localidade, das leis tributárias e da cultura vigente. Existem também várias estruturas de reembolso de hipotecas para atender a diferentes tipos de mutuários.

Principal e juros

A maneira mais comum de pagar um empréstimo hipotecário com garantia é fazer pagamentos regulares do principal e dos juros durante um determinado prazo. Isso é comumente referido como (auto) amortização nos EUA e como hipoteca de reembolso no Reino Unido. Uma hipoteca é uma forma de anuidade (da perspectiva do credor), e o cálculo dos pagamentos periódicos é baseado nas fórmulas do valor do dinheiro no tempo . Certos detalhes podem ser específicos para diferentes locais: os juros podem ser calculados com base em um ano de 360 ​​dias, por exemplo; os juros podem ser compostos diariamente, anualmente ou semestralmente; penalidades de pré-pagamento podem ser aplicadas; e outros fatores. Pode haver restrições legais em certos assuntos, e as leis de proteção ao consumidor podem especificar ou proibir certas práticas.

Dependendo do tamanho do empréstimo e da prática prevalecente no país, o prazo pode ser curto (10 anos) ou longo (50 anos ou mais). No Reino Unido e nos EUA, 25 a 30 anos é o prazo máximo usual (embora períodos mais curtos, como empréstimos hipotecários de 15 anos, sejam comuns). Os pagamentos de hipotecas, que normalmente são feitos mensalmente, contêm um reembolso do principal e um elemento de juros. O valor do principal em cada pagamento varia ao longo do prazo da hipoteca. Nos primeiros anos, os reembolsos são principalmente de juros. Perto do final da hipoteca, os pagamentos são principalmente para o principal. Desta forma, o valor do pagamento determinado no início é calculado para garantir que o empréstimo seja reembolsado em uma data especificada no futuro. Isso dá aos mutuários a garantia de que, ao manter o reembolso, o empréstimo será liquidado em uma data especificada se a taxa de juros não mudar. Alguns credores e terceiros oferecem um programa de pagamento de hipoteca quinzenal projetado para acelerar o pagamento do empréstimo. Da mesma forma, uma hipoteca pode ser encerrada antes de seu término programado, pagando-se uma parte ou a totalidade do restante prematuramente, chamado de redução.

Um cronograma de amortização é normalmente elaborado considerando o principal restante no final de cada mês, multiplicando pela taxa mensal e, em seguida, subtraindo o pagamento mensal. Isso normalmente é gerado por uma calculadora de amortização usando a seguinte fórmula :

Onde:

é o pagamento de amortização periódica
é o valor principal emprestado
é a taxa de juros expressa como uma fração; para um pagamento mensal, pegue a ( Taxa Anual ) / 12
é o número de pagamentos; para pagamentos mensais acima de 30 anos, 12 meses x 30 anos = 360 pagamentos.

Somente interesse

A principal alternativa para uma hipoteca de principal e juros é uma hipoteca somente de juros , em que o principal não é reembolsado ao longo do prazo. Esse tipo de hipoteca é comum no Reino Unido, especialmente quando associado a um plano de investimento regular. Com esse acordo, as contribuições regulares são feitas para um plano de investimento separado, projetado para formar um montante fixo para pagar a hipoteca no vencimento. Esse tipo de arranjo é chamado de hipoteca lastreada em investimento ou está frequentemente relacionado ao tipo de plano usado: hipoteca de doação se uma política de doação for usada, da mesma forma uma hipoteca de plano de patrimônio pessoal (PEP), hipoteca ou pensão de Conta Poupança Individual (ISA) hipoteca . Historicamente, as hipotecas lastreadas em investimentos ofereciam várias vantagens fiscais em relação às hipotecas de reembolso, embora esse não seja mais o caso no Reino Unido. As hipotecas lastreadas em investimentos são consideradas de maior risco, pois dependem do investimento que dá retorno suficiente para liquidar a dívida.

Até recentemente, não era incomum que hipotecas apenas com juros fossem negociadas sem um veículo de reembolso, com o mutuário apostando que o mercado imobiliário aumentaria o suficiente para que o empréstimo fosse reembolsado por redução na aposentadoria (ou quando o aluguel da propriedade e a inflação se combinassem ultrapassar a taxa de juros).

Hipoteca vitalícia somente com juros

Diretrizes recentes da Autoridade de Serviços Financeiros para credores do Reino Unido com relação a hipotecas somente de juros tornaram os critérios de novos empréstimos apenas com base em juros. O problema para muitas pessoas tem sido o fato de que nenhum veículo de reembolso foi implementado, ou o próprio veículo (por exemplo, política de doação / ISA) teve um desempenho ruim e, portanto, fundos insuficientes estavam disponíveis para reembolsar o saldo no final do prazo.

Seguindo em frente, a FSA sob a Análise do Mercado de Hipoteca (MMR) declarou que deve haver critérios estritos sobre o veículo de reembolso que está sendo usado. Como tal, empresas como a Nationwide e outros credores saíram do mercado de juros apenas.

Um ressurgimento no mercado de liberação de ações foi a introdução de hipotecas vitalícias somente com juros. Quando uma hipoteca somente com juros tem um prazo fixo, uma hipoteca vitalícia somente com juros continuará pelo resto da vida do hipotecário. Esses esquemas têm se mostrado interessantes para as pessoas que gostam do efeito de acumulação (composição) de juros nos esquemas tradicionais de liberação de capital . Eles também se mostraram benéficos para as pessoas que tinham uma hipoteca somente a juros sem veículo de reembolso e agora precisam liquidar o empréstimo. Essas pessoas agora podem remortgage efetivamente em uma hipoteca vitalícia de juros apenas para manter a continuidade.

Esquemas de hipotecas vitalícias somente com juros são oferecidos atualmente por dois credores - Stonehaven e more2life. Eles funcionam tendo a opção de pagar os juros em uma base mensal. Ao pagar os juros, o saldo permanecerá nivelado pelo resto da vida. Esse mercado tende a aumentar à medida que mais aposentados precisam de financiamento na aposentadoria.

Hipotecas reversas

Para os tomadores de empréstimo mais velhos (normalmente na aposentadoria), pode ser possível obter uma hipoteca em que nem o principal nem os juros sejam pagos. Os juros são enrolados com o principal, aumentando o endividamento a cada ano.

Esses acordos são chamados de hipotecas reversas , hipotecas vitalícias ou hipotecas de liberação de capital (referindo-se ao home equity ), dependendo do país. Os empréstimos normalmente não são pagos até que os mutuários tenham falecido, daí a restrição de idade.

Por meio da Federal Housing Administration , o governo dos EUA garante hipotecas reversas por meio de um programa chamado HECM (Home Equity Conversion Mortgage). Ao contrário das hipotecas padrão (onde o valor total do empréstimo é normalmente desembolsado no momento do fechamento do empréstimo), o programa HECM permite que o proprietário receba fundos de várias maneiras: como um pagamento único de quantia única; como um pagamento mensal de posse que continua até que o mutuário morra ou saia de casa permanentemente; como um pagamento mensal durante um período de tempo definido; ou como uma linha de crédito.

Para obter mais detalhes, consulte o release de patrimônio líquido .

Juros e principal parcial

Nos Estados Unidos, uma amortização parcial ou empréstimo balão é aquele em que o valor dos pagamentos mensais devidos são calculados (amortizados) ao longo de um determinado prazo, mas o saldo pendente do principal é devido em algum ponto aquém desse prazo. No Reino Unido, uma hipoteca de reembolso parcial é bastante comum, especialmente quando a hipoteca original era garantida por um investimento.

Variações

Os empréstimos hipotecários com pagamentos graduais têm custos crescentes ao longo do tempo e são direcionados a jovens mutuários que esperam aumentos salariais com o tempo. Hipotecas de pagamento em liquidação têm amortização apenas parcial, o que significa que o valor dos pagamentos mensais devidos são calculados (amortizados) ao longo de um determinado prazo, mas o saldo principal pendente é devido em algum ponto aquém desse prazo e, no final do prazo, um pagamento inicial é devido. Quando as taxas de juros são altas em relação à taxa de empréstimo de um vendedor existente, o comprador pode considerar assumir a hipoteca do vendedor . Uma hipoteca abrangente é uma forma de financiamento do vendedor que pode tornar mais fácil para o vendedor vender um imóvel. Uma hipoteca quinzenal tem pagamentos feitos a cada duas semanas, em vez de mensais.

Os empréstimos do orçamento incluem impostos e seguro no pagamento da hipoteca; os empréstimos de pacote adicionam os custos de móveis e outras propriedades pessoais à hipoteca. As hipotecas de recompra permitem que o vendedor ou credor pague algo semelhante a pontos para reduzir a taxa de juros e encorajar os compradores. Os proprietários também podem contrair empréstimos de capital, nos quais recebem dinheiro por uma dívida hipotecária sobre sua casa. Hipotecas de valorização compartilhada são uma forma de liberação de capital . Nos Estados Unidos, os estrangeiros, devido à sua situação única, enfrentam condições de hipoteca de um país estrangeiro .

Hipotecas flexíveis permitem mais liberdade para o mutuário pular ou pagar antecipadamente. As hipotecas compensadas permitem que os depósitos sejam contabilizados no empréstimo hipotecário. No Reino Unido também existe a hipoteca dotada, em que os devedores pagam juros, enquanto o principal é pago com uma apólice de seguro de vida.

As hipotecas comerciais geralmente têm taxas de juros, riscos e contratos diferentes dos empréstimos pessoais. As hipotecas de participação permitem que vários investidores participem de um empréstimo. Os construtores podem fazer empréstimos gerais que cobrem várias propriedades ao mesmo tempo. Os empréstimos-ponte podem ser usados ​​como financiamento temporário na pendência de um empréstimo de longo prazo. Os empréstimos de dinheiro duro fornecem financiamento em troca da hipoteca de garantias imobiliárias.

Execução hipotecária e empréstimos sem recurso

Na maioria das jurisdições, um credor pode executar a hipoteca da propriedade hipotecada se certas condições ocorrerem - principalmente, o não pagamento do empréstimo hipotecário. Sujeito aos requisitos legais locais, a propriedade pode então ser vendida. Quaisquer valores recebidos na venda (líquidos de custos) são aplicados sobre a dívida original. Em algumas jurisdições, os empréstimos hipotecários são empréstimos sem direito de regresso : se os fundos recuperados da venda da propriedade hipotecada forem insuficientes para cobrir a dívida pendente, o credor não pode recorrer ao devedor após a execução da hipoteca. Em outras jurisdições, o mutuário continua responsável por qualquer dívida remanescente.

Em praticamente todas as jurisdições, procedimentos específicos para execução hipotecária e venda da propriedade hipotecada se aplicam e podem ser rigidamente regulamentados pelo governo relevante. Existem execuções hipotecárias estritas ou judiciais e não judiciais, também conhecidas como execuções hipotecárias por poder de venda. Em algumas jurisdições, o encerramento e a venda podem ocorrer muito rapidamente, enquanto em outras, o encerramento pode levar muitos meses ou até anos. Em muitos países, a capacidade dos credores de executar as hipotecas é extremamente limitada e o desenvolvimento do mercado de hipotecas tem sido notavelmente mais lento.

Diferenças nacionais

Um estudo publicado pela Comissão Econômica da ONU para a Europa comparou os sistemas hipotecários alemão, americano e dinamarquês. O Bausparkassen alemão relatou taxas de juros nominais de aproximadamente 6 por cento ao ano nos últimos 40 anos (em 2004). As Bausparkassen (associações de poupança e empréstimos) alemãs não são idênticas aos bancos que concedem hipotecas. Além disso, eles cobram taxas de administração e serviço (cerca de 1,5 por cento do valor do empréstimo). No entanto, nos Estados Unidos, as taxas de juros médias para hipotecas de taxa fixa no mercado imobiliário começaram nas décadas de 1980 e 1920 e atingiram (a partir de 2004) cerca de 6% ao ano. No entanto, os custos brutos dos empréstimos são substancialmente mais elevados do que a taxa de juro nominal e ascenderam nos últimos 30 anos a 10,46 por cento. Na Dinamarca, semelhante ao mercado hipotecário dos Estados Unidos, as taxas de juros caíram para 6% ao ano. Uma taxa de risco e administração equivale a 0,5 por cento da dívida pendente. Além disso, é cobrada uma taxa de aquisição que equivale a um por cento do principal.

Estados Unidos

A indústria de hipotecas dos Estados Unidos é um importante setor financeiro. O governo federal criou vários programas, ou entidades patrocinadas pelo governo , para fomentar o empréstimo hipotecário, a construção e estimular a aquisição de casa própria . Esses programas incluem a Government National Mortgage Association (conhecida como Ginnie Mae), a Federal National Mortgage Association (conhecida como Fannie Mae) e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (conhecida como Freddie Mac).

O setor de hipotecas dos Estados Unidos tem sido o centro das principais crises financeiras no último século. As práticas de crédito inseguras resultaram na Crise Hipotecária Nacional da década de 1930 , na crise de poupança e empréstimo das décadas de 1980 e 1990 e na crise das hipotecas subprime de 2007 que levou à crise de execução hipotecária de 2010 .

Nos Estados Unidos, o empréstimo hipotecário envolve dois documentos distintos: a nota hipotecária (uma nota promissória ) e os juros garantidos pelo documento de "hipoteca"; geralmente, os dois são cedidos juntos, mas se eles forem divididos tradicionalmente, o titular da nota, e não a hipoteca, tem o direito de executar a execução. Por exemplo, a Fannie Mae promulga um contrato de formulário padrão Multistate Fixed-Rate Note 3200 e também formulários de hipoteca de instrumentos de segurança separados que variam por estado.

Canadá

No Canadá, a Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) é a agência nacional de habitação do país, fornecendo seguro de empréstimos hipotecários, títulos lastreados em hipotecas, políticas e programas habitacionais e pesquisa habitacional para canadenses. Foi criado pelo governo federal em 1946 para lidar com a escassez de moradias do país no pós-guerra e para ajudar os canadenses a atingir suas metas de propriedade.

A hipoteca mais comum no Canadá é a hipoteca fechada de taxa fixa de cinco anos, ao contrário dos EUA, onde o tipo mais comum é a hipoteca aberta de taxa fixa de 30 anos. Durante a crise financeira e a recessão que se seguiu, o mercado de hipotecas do Canadá continuou a funcionar bem, em parte devido à estrutura de políticas do mercado de hipotecas residenciais, que inclui um regime regulatório e de supervisão eficaz que se aplica à maioria dos credores. Desde a crise, no entanto, o ambiente de baixas taxas de juros que se instalou tem contribuído para um aumento significativo da dívida hipotecária no país.

Em abril de 2014, o Escritório do Superintendente de Instituições Financeiras (OSFI) divulgou diretrizes para as seguradoras hipotecárias com o objetivo de tornar mais rígidos os padrões de subscrição e gestão de risco. Em um comunicado, a OSFI declarou que a diretriz “fornecerá clareza sobre as melhores práticas em relação à subscrição de seguros de hipotecas residenciais, que contribuem para um sistema financeiro estável”. Isso ocorre depois de vários anos de escrutínio do governo federal sobre o CMHC, com o ex-ministro das Finanças Jim Flaherty refletindo publicamente já em 2012 sobre a privatização da corporação Crown.

Em uma tentativa de esfriar os preços dos imóveis no Canadá, Ottawa introduziu um teste de estresse de hipotecas a partir de 17 de outubro de 2016. Sob o teste de estresse, todo comprador de imóvel residencial que deseja obter uma hipoteca de qualquer credor regulado pelo governo federal deve passar por um teste no qual o a acessibilidade do mutuário é avaliada com base em uma taxa que não é inferior a uma taxa de estresse definida pelo Banco do Canadá. Para hipotecas de alto índice (empréstimo com valor de mais de 80%), seguradas pela Canada Mortgage and Housing Corporation , a taxa é o máximo da taxa de teste de estresse e a taxa alvo atual. No entanto, para hipotecas não seguradas, a taxa é o máximo da taxa de teste de estresse e a taxa de juros alvo mais 2%. Esse teste de estresse reduziu o valor máximo aprovado para hipotecas para todos os mutuários no Canadá.

A taxa de teste de estresse aumentou consistentemente até seu pico de 5,34% em maio de 2018 e não foi alterada até julho de 2019, quando pela primeira vez em três anos caiu para 5,19%. Esta decisão pode refletir o retrocesso do setor imobiliário, bem como a introdução do programa de incentivo ao comprador de primeira casa (FTHBI) pelo governo canadense no orçamento federal canadense de 2019 . Por causa de todas as críticas do setor imobiliário, o ministro das finanças do Canadá, Bill Morneau, ordenou que revisasse e considerasse mudanças no teste de estresse de hipotecas em dezembro de 2019.

Reino Unido

A indústria de hipotecas do Reino Unido tem sido tradicionalmente dominada por sociedades de construção , mas a partir da década de 1970 a parcela do novo mercado de empréstimos hipotecários detida por sociedades de construção diminuiu substancialmente. Entre 1977 e 1987, a participação caiu de 96% para 66%, enquanto a dos bancos e outras instituições passou de 3% para 36%. Existem atualmente mais de 200 organizações financeiras distintas que fornecem empréstimos hipotecários para compradores de casas na Grã-Bretanha. Os principais credores incluem sociedades de construção, bancos, empresas hipotecárias especializadas, seguradoras e fundos de pensão.

No Reino Unido , as hipotecas de taxa variável são mais comuns do que nos Estados Unidos. Isso ocorre em parte porque o financiamento de empréstimos hipotecários depende menos de ativos securitizados de renda fixa (como títulos lastreados em hipotecas ) do que nos Estados Unidos, Dinamarca e Alemanha, e mais em depósitos de poupança de varejo como Austrália e Espanha. Assim, os credores preferem hipotecas de taxa variável em vez de hipotecas de taxa fixa e hipotecas de taxa fixa de prazo total geralmente não estão disponíveis. No entanto, nos últimos anos, a fixação da taxa da hipoteca por períodos curtos tornou-se popular e os primeiros dois, três, cinco e, ocasionalmente, dez anos de uma hipoteca podem ser fixados. De 2007 ao início de 2013, entre 50% e 83% das novas hipotecas tiveram prazos iniciais fixados desta forma.

As taxas de propriedade de casa são comparáveis ​​às dos Estados Unidos, mas as taxas gerais de inadimplência são mais baixas. Penalidades de pré- pagamento durante um período de taxa fixa são comuns, embora os Estados Unidos tenham desencorajado seu uso. Como outros países europeus e o resto do mundo, mas ao contrário da maioria dos Estados Unidos, os empréstimos hipotecários geralmente não são dívidas sem direito de regresso , o que significa que os devedores são responsáveis ​​por quaisquer deficiências de empréstimo após a execução da hipoteca.

Os aspectos voltados para o cliente do setor de hipotecas residenciais são regulamentados pela Financial Conduct Authority (FCA), e a probidade financeira dos credores é supervisionada por um regulador separado, a Prudential Regulation Authority (PRA), que faz parte do Banco da Inglaterra . A FCA e a PRA foram criadas em 2013 com o objetivo de responder às críticas às falhas regulatórias destacadas pela crise financeira de 2007-2008 e suas consequências.

Europa Continental

Na maior parte da Europa Ocidental (exceto Dinamarca , Holanda e Alemanha ), as hipotecas de taxa variável são mais comuns, ao contrário da hipoteca de taxa fixa comum nos Estados Unidos. Grande parte da Europa tem taxas de casa própria comparáveis ​​às dos Estados Unidos, mas as taxas gerais de inadimplência são mais baixas na Europa do que nos Estados Unidos. O financiamento de empréstimos hipotecários depende menos da securitização de hipotecas e mais de garantias formais do governo lastreadas em títulos cobertos (como o Pfandbriefe ) e depósitos , exceto Dinamarca e Alemanha, onde títulos lastreados em ativos também são comuns. As penalidades de pré-pagamento ainda são comuns, embora os Estados Unidos tenham desencorajado seu uso. Ao contrário de grande parte dos Estados Unidos, os empréstimos hipotecários geralmente não são dívidas sem direito de regresso .

Na União Europeia , o volume do mercado de covered bonds (covered bonds em circulação) totalizou cerca de EUR 2 trilhões no final de 2007, com Alemanha, Dinamarca, Espanha e França tendo cada um pendentes acima de 200.000 milhões de EUR. Títulos semelhantes ao Pfandbrief foram introduzidos em mais de 25 países europeus - e nos últimos anos também nos Estados Unidos e em outros países fora da Europa - cada um com suas próprias leis e regulamentos exclusivos.

Tendências recentes

Tendências históricas das taxas de hipoteca de 1986 a 2010

Em 28 de julho de 2008, o secretário do Tesouro dos EUA , Henry Paulson, anunciou que, junto com quatro grandes bancos americanos, o Tesouro tentaria iniciar um mercado para esses títulos nos Estados Unidos, principalmente para fornecer uma forma alternativa de títulos lastreados em hipotecas. Da mesma forma, no Reino Unido, "o governo está convidando opiniões sobre as opções de uma estrutura do Reino Unido para oferecer hipotecas de taxa fixa de longo prazo mais acessíveis, incluindo as lições a serem aprendidas com os mercados e instituições internacionais".

George Soros 's 10 de outubro de 2008 editorial The Wall Street Journal promoveu o modelo de mercado hipotecário dinamarquês .

Malásia

As hipotecas na Malásia podem ser categorizadas em 2 grupos diferentes: empréstimo residencial convencional e empréstimo imobiliário islâmico. No empréstimo residencial convencional, os bancos normalmente cobram uma taxa de juros fixa, uma taxa de juros variável ou ambas. Essas taxas de juros estão vinculadas a uma taxa básica (taxa de referência de um banco individual).

Para o financiamento imobiliário islâmico, segue a Lei Sharia e vem em 2 tipos comuns: Bai 'Bithaman Ajil (BBA) ou Musharakah Mutanaqisah (MM). Bai 'Bithaman Ajil é quando o banco compra o imóvel ao preço de mercado atual e vende de volta para você a um preço muito mais alto. Musharakah Mutanaqisah é quando o banco compra o imóvel junto com você. Em seguida, você comprará lentamente a parte da propriedade do banco por meio do aluguel (em que uma parte do aluguel vai para o pagamento da compra de uma parte da participação do banco na propriedade até que a propriedade chegue à sua total propriedade).

Países islâmicos

A lei islâmica Sharia proíbe o pagamento ou recebimento de juros , o que significa que os muçulmanos não podem usar hipotecas convencionais. No entanto, os imóveis são muito caros para a maioria das pessoas comprar diretamente com dinheiro: as hipotecas islâmicas resolvem esse problema fazendo com que a propriedade mude de mãos duas vezes. Em uma variação, o banco comprará a casa imediatamente e então atuará como o proprietário. O comprador, além de pagar o aluguel , pagará uma contribuição para a compra do imóvel. Quando o último pagamento é feito, a propriedade muda de mãos.

Normalmente, isso pode levar a um preço final mais alto para os compradores. Isso ocorre porque em alguns países (como o Reino Unido e a Índia ) existe um imposto de selo, que é um imposto cobrado pelo governo na mudança de propriedade. Como a propriedade muda duas vezes em uma hipoteca islâmica, o imposto de selo pode ser cobrado duas vezes. Muitas outras jurisdições têm impostos sobre transações semelhantes sobre mudança de propriedade, que podem ser cobrados. No Reino Unido, a aplicação dupla do imposto de selo em tais transações foi removida no Finance Act 2003 a fim de facilitar as hipotecas islâmicas.

Um esquema alternativo envolve a revenda do imóvel pelo banco em regime de parcelamento , a um preço superior ao preço original.

Ambos os métodos compensam o credor como se estivessem cobrando juros, mas os empréstimos são estruturados de uma forma que no nome não estão, e o credor compartilha os riscos financeiros envolvidos na transação com o comprador.

Seguro de hipoteca

O seguro hipotecário é uma apólice de seguro projetada para proteger o credor hipotecário (credor) de qualquer inadimplência do hipotecário (devedor). É normalmente utilizado em empréstimos com um rácio entre o valor do empréstimo e o valor superior a 80% e é utilizado em caso de execução hipotecária e reintegração de posse .

Esta apólice é normalmente paga pelo mutuário como um componente da taxa nominal (nota) final, ou em um montante fixo adiantado, ou como um componente separado e detalhado do pagamento mensal da hipoteca. No último caso, o seguro hipotecário pode ser cancelado quando o credor informa o mutuário, ou seus cessionários subsequentes, que a propriedade foi valorizada, o empréstimo foi pago ou qualquer combinação de ambos para relegar o valor do empréstimo abaixo de 80 %

Em caso de reintegração de posse, bancos, investidores, etc. devem recorrer à venda do imóvel para recuperar seu investimento original (o dinheiro emprestado) e podem se desfazer de ativos tangíveis (como imóveis) mais rapidamente por meio de reduções no preço. Portanto, o seguro hipotecário atua como um hedge caso a autoridade de reintegração de posse recupere menos do que o valor de mercado total e justo de qualquer ativo tangível.

Veja também

Geral ou relacionado a mais de uma nação

Relacionado ao Reino Unido

Relacionado aos Estados Unidos

Outras nações

Detalhes legais

Referências

links externos