Lei do senhorio-inquilino - Landlord–tenant law
.jpg)
A lei do senhorio-inquilino é uma parte da lei comum que detalha os direitos e deveres dos senhorios e inquilinos. Inclui elementos tanto do direito imobiliário (especificamente transportes) quanto do direito contratual .
História
A relação senhorio-inquilino é definida pela existência de uma propriedade arrendada . Tradicionalmente, a única obrigação do locador nos Estados Unidos era conceder a propriedade ao locatário, embora na Inglaterra e no País de Gales esteja claro desde 1829 que o locador deve colocar o locatário em posse. A lei moderna do senhorio-inquilino inclui uma série de outros direitos e deveres dos senhorios e inquilinos.
A interpretação moderna da relação locatário-locador baseava-se na ideia de que os arrendamentos incluem muitos elementos do direito contratual, além de uma simples transferência. Na lei americana de locatários, muitos desses direitos e deveres foram codificados no Uniform Residential Landlord and Tenant Act .
Locações residenciais e comerciais
A lei do locador-inquilino geralmente reconhece as diferenças entre os arrendamentos residenciais e comerciais no pressuposto de que os arrendamentos residenciais apresentam muito mais risco de poder de negociação desigual do que os arrendamentos comerciais.
Arrendamentos residenciais são contratos concebidos para que indivíduos ou grupos vivam, ou residam, no espaço alugado. A maioria das entidades governamentais "reconheceu a santidade do lar". Portanto, os arrendatários de espaços residenciais geralmente têm mais direitos e proteções do que os arrendamentos comerciais. É também por causa da presunção de poder de barganha desigual que os espaços residenciais recebem mais proteções. Estados, condados e cidades têm diferentes leis e, da mesma forma, vários níveis de proteção para os inquilinos e proprietários de espaços comerciais.
Locações comerciais são locações de espaços destinados a usos comerciais, como industrial, escritório, varejo e manufatura. Os arrendamentos comerciais geralmente têm menos proteção ao consumidor do que os arrendamentos residenciais porque estão sujeitos a muito mais negociações.
Deveres do senhorio
O conceito moderno da lei do locador-inquilino inclui deveres além da simples transmissão do contrato de locação:
Dever de entregar a posse
Na Inglaterra, e de acordo com a Lei do Locador e Inquilino Residencial Uniforme da Índia, o locador tem o dever de entregar a posse ao inquilino no início do contrato de arrendamento. A justificativa para colocar esse encargo sobre o locador é a ideia de que o locador tem mais recursos do que os novos locatários para buscar recursos legais contra remanescentes ilícitos (ex-locatários que não abrirão mão da posse do contrato).
Aliança de prazer tranquilo
Em virtude dos aspectos contratuais de um arrendamento, os arrendamentos modernos na América incluem um pacto implícito de fruição tranquila. Isso significa que o proprietário não interferirá nos direitos de posse do inquilino sobre o arrendamento. Embora um proprietário possa entrar à força sem aviso prévio durante uma emergência, geralmente uma mera necessidade de ação rápida não constitui uma emergência dentro da doutrina do perigo iminente, onde a situação que exige a ação é aquela que deveria ter sido razoavelmente prevista e que o a pessoa cuja ação é exigida deveria estar preparada para se encontrar; a doutrina do perigo iminente não desculpa quem causou o perigo por sua própria negligência.
Garantia implícita de habitabilidade
O locador deve fornecer abrigo sem defeitos graves que possam prejudicar a saúde ou a segurança. Em alguns estados, o locatário tem o direito de cancelar o aluguel e se mudar se os defeitos forem graves o suficiente e o locador não tiver feito os reparos em um período de tempo razoável. Os inquilinos que desejam cancelar seus aluguéis devem procurar o conselho de um advogado ou agência governamental dedicada a questões do locatário para garantir que as condições sejam severas o suficiente para cancelar o aluguel.
Dever de fornecer serviços essenciais
Em pelo menos um estado, o estado de Oklahoma, o locador é obrigado por lei estadual a fornecer quantidades razoáveis de água corrente, água quente, eletricidade, gás ou outros serviços essenciais. O incumprimento pode resultar, entre outras soluções, na dedução do valor do aluguel do preço pago pelo locatário por tais serviços. Outros Estados podem ter disposições legais semelhantes.
Remédios para inquilinos
A lei do locador-inquilino também inclui proteções para os inquilinos:
Despejo construtivo
Em uma ação de aluguel não pago movida por um senhorio contra um inquilino, um inquilino pode oferecer um despejo construtivo como uma defesa afirmativa. Um despejo construtivo significa que o inquilino não pode mais ocupar o contrato de arrendamento, mas que não foi fisicamente despejado pelo senhorio. Isso é freqüentemente usado em conjunto com uma violação do pacto implícito de habitabilidade.
Quebra de aliança
Os aluguéis incluem cláusulas restritivas - se o locador deixar de cumprir suas obrigações, o locatário será dispensado do pagamento do aluguel. A violação desses convênios pode ser usada como uma defesa afirmativa pelo inquilino em uma ação de aluguel não pago ou despejo. Essas cláusulas incluem a garantia de habitabilidade (manter as instalações habitáveis) e a cláusula de reparo (exigindo que o proprietário conserte os danos às instalações). Na lei americana, a garantia de habitabilidade foi estabelecida pelo caso DC Circuit Javins v. First National Realty Corp.
Despejo retaliatório
veja também: Despejo
retaliatório O locador não pode despejar um inquilino em retaliação por relatar violações do código de saúde e segurança. Um inquilino pode usar o despejo retaliatório como uma defesa afirmativa contra um despejo e como uma causa de ação contra o proprietário. A defesa do despejo retaliatório foi reconhecida pela primeira vez no caso DC Circuit Edwards v. Habib .
Na Califórnia, o despejo retaliatório é considerado uma defesa afirmativa e pode ser usado para defender um caso. O código da Califórnia 1942.5 define os aspectos legais de seu uso e, além disso, proíbe o despejo retaliatório por pelo menos 180 dias, após uma série de eventos desencadeadores. Alguma forma de proteção para inquilinos contra despejo retaliatório está disponível em 42 estatutos estaduais e nas leis do distrito de Columbia. Os únicos oito estados sem essa proteção são Geórgia, Idaho, Indiana, Louisiana, Missouri, Dakota do Norte, Oklahoma e Wyoming. No entanto, no estado de Oklahoma, é uma contravenção, ofensa criminal intencionalmente perturbar, interferir ou obstruir os negócios do estado, como os negócios oficiais de aplicação do código e, portanto, o despejo retaliatório pode violar várias leis criminais estaduais aplicáveis.
Danos de dinheiro
Alguns estados, como Wisconsin, permitem que o inquilino recupere os danos em dinheiro se o proprietário violar os estatutos estaduais ou códigos administrativos. O locatário tem o dever de provar que o locador deve dinheiro ao locatário por perdas e danos. Se o inquilino puder provar que uma regra do Código de Agricultura, Comércio e Proteção ao Consumidor foi violada, ele tem o direito de dobrar os danos de acordo com a Lei de Wisconsin.
Deveres do inquilino
Os inquilinos também têm deveres vinculados aos seus interesses possessórios:
Dever de preservar as instalações
Os arrendamentos geralmente incluem um pacto limitado de reparo para os inquilinos, e isso equivale essencialmente a abster-se de cometer desperdícios . Quando os inquilinos se mudam das instalações, se desejam que seu depósito de segurança lhes seja devolvido, a maioria dos estatutos exige que as instalações sejam devolvidas ao locador nas mesmas condições em que estavam quando eles se mudaram, menos o desgaste normal.
Dever de operar
Em arrendamentos comerciais, uma obrigação de operar pode ser incluída no arrendamento. Isso significa que um inquilino comercial não pode deixar um imóvel alugado vago sem operar o negócio para o qual o arrendamento foi feito. A obrigação de operar não existe a menos que esteja inscrita no contrato de locação ou obviamente de acordo com a intenção do contrato.
Dever de pagar aluguel
O dever do inquilino de pagar o aluguel era tradicionalmente considerado um contrato independente, o que significa que o inquilino era obrigado a pagar o aluguel independentemente de o proprietário cumprir seus deveres de desempenho. Agora, o dever do inquilino de pagar o aluguel é considerado um contrato dependente, e o inquilino pode ser dispensado do dever de pagar o aluguel se o proprietário violar o contrato de reparo ou garantia de habitabilidade.
Remédios para senhorio
Os proprietários também têm uma variedade de recursos disponíveis para reclamar a posse ou reivindicar aluguel não pago:
Confisco
Antes dos processos de despejo estatutários, os proprietários poderiam usar o recurso da lei comum de confisco para reclamar a posse de um contrato de arrendamento. O confisco era geralmente obtido com a adição de uma condição subsequente aos termos do arrendamento.
Autoajuda
Os recursos de autoajuda do senhorio são despejos em que "o senhorio toma medidas ativas para remover o inquilino da propriedade sem iniciar uma ação legal". Os recursos de autoajuda têm sido limitados por estatutos de entrada forçada e detenção (FED). A maioria dos estados proibiu o despejo de autoajuda.
Danos monetários
Os proprietários também podem recuperar danos monetários por aluguel não pago, e os métodos de obtenção do aluguel e o valor que pode ser obtido são ditados por estatutos estaduais.
Despejo
O proprietário pode iniciar uma ação judicial para despejar um inquilino. O despejo normalmente assume a forma de uma ação judicial, exigindo uma notificação inicial ao inquilino, seguida de um processo judicial em que o inquilino pode contestar o despejo e, potencialmente, apresentar uma contra-reclamação. Na conclusão do processo de despejo, se o locador prevalecer, o tribunal emitirá uma ordem para que a propriedade seja devolvida à posse do locador, e potencialmente permitindo a remoção forçada do locatário e de qualquer propriedade deixada no local.
Habitação subsidiada e pública
Moradias a preços acessíveis, como moradias subsidiadas, têm outros regulamentos. Muitos programas atribuem o aluguel de acordo com a renda do inquilino. Portanto, os inquilinos devem relatar quaisquer alterações em sua renda.
Específico da jurisdição
Massachusetts
Massachusetts permite o despejo de inquilinos com arrendamento por justa causa, incluindo violações de arrendamento, falta de pagamento do aluguel e uso da propriedade alugada para fins ilegais. Os inquilinos que não têm um prazo de aluguel podem ser despejados por justa causa ou sem justa causa, mediante notificação adequada.
Texas
Durante a maior parte da história do Texas, as relações senhorio-inquilino foram governadas pelos princípios da antiga lei comum inglesa. A lei comum era severa com os inquilinos. Os inquilinos do Texas alugavam suas propriedades "no estado em que se encontram", segundo a doutrina de caveat emptor da common law, que significa "deixe o comprador tomar cuidado" O inquilino deveria inspecionar cuidadosamente a propriedade antes de assinar o contrato. Depois disso, esperava-se que ela continuasse pagando aluguel mesmo que a propriedade se tornasse inabitável. Obviamente, os proprietários e inquilinos podiam contratar o proprietário para fazer os reparos necessários e manter as condições de outra forma, mas não havia obrigação legal de fazê-lo. O padrão era que o dever do inquilino de pagar o aluguel era independente do dever do locador de manter ou consertar as instalações.
O Texas começou a oferecer aos seus inquilinos proteções mais fortes em 1978. Naquele ano, a Suprema Corte do Texas decidiu Kamarath v. Bennett. Nesse caso, a Suprema Corte do Texas considerou que todos os arrendamentos residenciais contêm uma "garantia implícita de habitabilidade". A “garantia implícita” mudou o jogo. Exigia que todos os proprietários mantivessem suas propriedades "habitáveis", mesmo que o arrendamento residencial não exigisse especificamente que fizessem reparos. E, além disso, condicionou o dever do locatário ao pagamento do aluguel ao dever do locador de manter o imóvel habitável. Ou seja, os inquilinos tinham o direito legal de parar de pagar o aluguel se o proprietário deixasse de manter o imóvel habitável. De uma só vez, a Suprema Corte do Texas obteve uma grande vitória para os inquilinos do Texas.
A “garantia implícita de habitabilidade” criada pelo tribunal durou cerca de um ano. Em 1979, a legislatura do Texas respondeu rapidamente, promulgando a Seção 92 do Código de Propriedade do Texas. Esse estatuto rege de forma abrangente as relações entre locador e inquilino no Texas. Especificamente, codificou o dever do proprietário de manter a propriedade habitável e forneceu esclarecimentos adicionais. Agora, de acordo com a lei estatutária do Texas, o locador tem o dever de fazer um esforço diligente para reparar ou remediar uma condição se o locatário notificou a condição, o locatário não está inadimplente no pagamento do aluguel no momento em que o aviso é dado, e a condição afeta materialmente a saúde física ou a segurança de um inquilino comum. No entanto, os proprietários do Texas não têm obrigação de reparar as condições causadas pelos inquilinos.
Um inquilino cujo proprietário violou seu dever de manter a propriedade habitável tem algumas opções legais diferentes. Ela pode rescindir o contrato; ela pode fazer os reparos sozinha e então deduzir o custo de um pagamento de aluguel subsequente; ou ela poderia levar o senhorio ao tribunal.