Cooperativa de habitação - Housing cooperative

Cooperativas habitacionais no Central Park West em Manhattan , Nova York , da esquerda para a direita: o Majestic , o Dakota , o Langham e o San Remo
999 N. Lake Shore Drive, um edifício residencial de propriedade de uma cooperativa em Chicago , Illinois

Uma cooperativa habitacional , ou cooperativa habitacional , é uma pessoa jurídica, geralmente uma cooperativa ou uma empresa , que possui um imóvel , consistindo de um ou mais edifícios residenciais; é um tipo de posse de moradia . Cooperativas habitacionais são uma forma distinta de aquisição de casa própria, com muitas características que diferem de outros arranjos residenciais, como propriedade de uma única família , condomínios e aluguel .

A sociedade é baseada na adesão, sendo a adesão concedida por meio da compra de ações da cooperativa. Cada acionista da pessoa jurídica tem o direito de ocupar uma unidade habitacional. A principal vantagem da cooperativa habitacional é a união dos recursos dos membros para que seu poder de compra seja alavancado; reduzindo assim o custo por membro em todos os serviços e produtos associados à compra de casa própria.

Outro elemento-chave em algumas formas de cooperativas habitacionais é que os associados, por meio de seus representantes eleitos , selecionam e selecionam quem pode morar na cooperativa, diferentemente de qualquer outra forma de aquisição de casa própria.

As cooperativas habitacionais se enquadram em duas categorias gerais de posse: não propriedade (referida como não patrimonial ou contínua) e propriedade (referida como patrimônio líquido ou estratos). Em cooperativas não patrimoniais, os direitos de ocupação às vezes são concedidos sujeitos a um contrato de ocupação, que é semelhante a um arrendamento . Nas cooperativas de capital , os direitos de ocupação às vezes são concedidos por meio de contratos de compra e instrumentos legais registrados no título. O contrato social e o estatuto social da corporação, bem como o contrato de ocupação, especificam as regras da cooperativa.

A palavra cooperativa também é usada para descrever um modelo de cooperativa de capital sem participação no qual os membros pagantes obtêm o direito de ocupar um quarto e compartilhar os recursos comunitários de uma casa pertencente a uma organização cooperativa. Esse é o caso de cooperativas de estudantes em algumas comunidades de faculdades e universidades nos Estados Unidos.

Status legal

Como pessoa jurídica, uma cooperativa pode firmar contratos com outras empresas ou contratar pessoas físicas para a prestação de serviços, como empreiteiro de manutenção ou gerente de construção. Também pode contratar funcionários, como um gerente ou zelador, para lidar com coisas específicas que os voluntários podem preferir não fazer ou podem não ser bons em fazer, como manutenção elétrica.

Em cooperativas não patrimoniais e em cooperativas de capital limitado, um acionista de uma cooperativa não possui um imóvel, mas uma parte da pessoa jurídica que possui um imóvel. A propriedade cooperativa é bem diferente de condomínios onde as pessoas possuem unidades individuais e têm pouca influência sobre quem se muda para as outras unidades. Por causa disso, a maioria das jurisdições desenvolveu legislação separada, semelhante às leis que regulam as empresas, para regular como as cooperativas são operadas e os direitos e obrigações dos acionistas.

Ownership

Cada residente ou família residente é membro da associação cooperativa . Nas cooperativas não patrimoniais, os membros têm direito de ocupação a um conjunto específico dentro da cooperativa habitacional, conforme descrito no seu "contrato de ocupação" ou "arrendamento proprietário", que é essencialmente um arrendamento. Nas cooperativas de propriedade, os direitos de ocupação são transferidos para o comprador por meio da transferência do título.

Uma vez que a cooperativa habitacional detém a titularidade de todas as propriedades e estruturas habitacionais, ela arca com os custos de manutenção, reparo e substituição. Isso alivia o membro do custo e da carga de tal trabalho. Nesse sentido, a cooperativa habitacional é como o locador de um ambiente de aluguel. No entanto, outra marca do convívio cooperativo é que ele não tem fins lucrativos , de forma que o trabalho é feito a custo, sem fins lucrativos envolvidos.

Em alguns casos, a cooperativa segue os Princípios de Rochdale, onde cada acionista tem apenas um voto. A maioria das cooperativas são constituídas como sociedades anônimas, nas quais o número de votos de um proprietário está vinculado ao número de ações de sua propriedade. Qualquer que seja a forma de votação empregada, é necessário conduzir uma eleição entre os acionistas para determinar quem os representará no conselho de administração (se houver), o órgão dirigente da cooperativa. O conselho de administração é geralmente responsável pelas decisões de negócios, incluindo os requisitos financeiros e sustentabilidade da cooperativa. Embora a política varie de cooperativa para cooperativa e dependa em grande parte dos desejos de seus membros, é uma regra geral que a maioria dos votos do conselho é necessária para a tomada de decisões de negócios.

Gestão

Em cooperativas maiores, os membros de uma cooperativa normalmente elegem um conselho de administração entre os acionistas em uma assembleia geral, geralmente a assembleia geral anual . Em cooperativas menores, todos os membros têm assento no conselho.

O conselho de administração de uma cooperativa habitacional é eleito pelos membros, dando voz e representação na governança da propriedade. As regras são determinadas pelo conselho, proporcionando um meio flexível de abordar as questões que surgem em uma comunidade para assegurar a posse pacífica de suas casas pelos membros.

Finança

Uma cooperativa habitacional é normalmente sem fins lucrativos de fato , uma vez que geralmente a maior parte de sua receita vem dos aluguéis pagos por seus residentes (se em uma empresa formal, então acionistas), que são invariavelmente seus membros. Não há sentido em criar um excedente deliberado - exceto para requisitos operacionais, como reservar fundos para reposição de ativos - uma vez que isso significa simplesmente que os aluguéis pagos pelos membros são mais altos do que as despesas. (É possível que uma cooperativa habitacional possua outros ativos geradores de receita, como um negócio subsidiário que poderia produzir receita excedente para compensar o custo da habitação, mas nesses casos os aluguéis habitacionais são geralmente reduzidos para compensar o receita adicional.)

No ciclo de vida dos edifícios, a substituição de bens (reparações de capital) requer fundos significativos que podem ser obtidos de várias maneiras: avaliações dos actuais proprietários; vendas de ações em tesouraria (antigas unidades de aluguel) para novos acionistas; levantamento de reservas; empréstimos não garantidos; excedentes operacionais; taxas sobre a venda de unidades entre acionistas e novas e aumentos de hipotecas existentes.

Existem cooperativas habitacionais de ricos e famosos: John Lennon , por exemplo, vivia em The Dakota , uma cooperativa habitacional, e a maioria dos apartamentos na cidade de Nova York que são de propriedade em vez de alugados são mantidos por uma cooperativa, em vez de do que por meio de um condomínio .

Taxas de mercado e cooperativas de capital limitado

Existem dois tipos principais de precificação de ações de cooperativas habitacionais: taxa de mercado e patrimônio líquido limitado. Com a taxa de mercado, o preço da ação pode subir no mercado aberto e os acionistas podem vender a qualquer preço que o mercado suportar quando quiserem sair. Em muitos aspectos, a taxa de mercado é, portanto, financeiramente semelhante à de um condomínio, com a diferença de que muitas vezes a cooperativa pode ter uma hipoteca, resultando em uma taxa mensal muito mais alta paga à cooperativa do que seria em um condomínio. O preço de compra de uma unidade comparável na cooperativa é normalmente muito mais baixo, no entanto.

Com patrimônio líquido limitado, a cooperativa tem regras relativas ao preço das ações quando vendidas. A ideia por trás do patrimônio líquido limitado é manter moradias populares . Um subconjunto do modelo de patrimônio líquido limitado é o modelo sem patrimônio líquido, que se parece muito com o aluguel, com um preço de compra muito baixo (comparável a um depósito de garantia de aluguel) e uma taxa mensal em vez do aluguel. Ao vender, tudo o que é reembolsado é o preço de compra muito baixo.

Pesquisa sobre cooperativas habitacionais

Uma pesquisa de Toronto, Canadá, descobriu que as cooperativas habitacionais avaliam os residentes como tendo a melhor qualidade de vida e satisfação com a moradia do que qualquer organização habitacional da cidade. Outra pesquisa entre residentes mais velhos da zona rural dos Estados Unidos descobriu que aqueles que viviam em cooperativas habitacionais se sentiam muito mais seguros, independentes, satisfeitos com a vida, tinham mais amigos, tinham mais privacidade, eram mais saudáveis ​​e tinham as coisas consertadas mais rapidamente. Pesquisadores australianos descobriram que a habitação cooperativa construiu redes sociais e apoio mais fortes, bem como melhores relações com os vizinhos em comparação com outras formas de habitação. Eles custam 14% menos para os residentes e têm menores taxas de endividamento e vacância. Outra pesquisa descobriu que as cooperativas habitacionais tendem a ter taxas mais altas de qualidade de construção, segurança de construção, sentimentos de segurança entre os residentes, taxas de criminalidade mais baixas, acesso estável à habitação e custos significativamente mais baixos em comparação com a habitação convencional.

Por país

Canadá

As cooperativas de habitação no Canadá têm muitas formas organizacionais diferentes. Em Ontário, há co-propriedade, participação acionária e cooperativas administradas por ocupantes. Em Alberta, as cooperativas de habitação são não patrimoniais (também chamadas de "cooperativas contínuas") e propriedade (também chamadas de "cooperativas de estratos titulares"). Dado que cada Província tem uma legislação diferente sob a qual as comunidades de habitação cooperativa são incorporadas e organizadas, as descrições das diferentes formas de cooperativas habitacionais de propriedade geralmente pertencem apenas à Província em que elas existem.

As cooperativas de habitação contínua não patrimoniais existem em todas as províncias e territórios e compartilham características comuns. Eles podem ser qualquer forma de habitação: individual, duplex, casa na cidade e apartamento. Seu principal denominador comum é que uma vez construída e ocupada, a cooperativa continua a possuir 100% das unidades e cada membro / acionista tem o direito de ocupar uma casa com base em algum tipo de contrato ou acordo de habitação. Os membros pagam uma taxa mensal que cobre todos os custos da cooperativa, incluindo pagamentos de hipotecas, impostos, custos operacionais e alocações de fundos de reserva de reposição de edifícios.

Em Alberta, as cooperativas de propriedade foram introduzidas em 1987 com a construção de uma torre gêmea em Edmonton (Riverwind Strata Title Housing Co-operative). Posteriormente, cooperativas de propriedade foram desenvolvidas e construídas em outros centros urbanos, como Calgary, Fort Saskatchewan, Canmore e Banff. As unidades individuais dentro desses empreendimentos cooperativos são subdivididas usando a provisão de títulos de estratos da Lei de Títulos de Terra, criando assim lotes de estratos tridimensionais individuais. Esta subdivisão de estratos é registrada em Títulos de Terra, criando assim lotes "aéreos" que possuem as mesmas propriedades que os lotes bidimensionais mais comumente conhecidos. Desta forma, os membros da cooperativa podem comprar suas unidades individuais e podem registrar uma hipoteca sobre o título. Como as cooperativas contínuas, as cooperativas de propriedade podem ser qualquer forma de habitação. Os lotes de estratos em Alberta não devem ser confundidos com os lotes de estratos na Colúmbia Britânica.

As cooperativas de co-propriedade são geralmente edifícios de apartamentos mais antigos, incorporados antes da Lei do Condomínio de Ontário de 1973, onde cada um dos acionistas possui uma ação com direito a voto na corporação que possui o edifício e tem o direito registrado de ocupar unidades individuais, conforme descrito em seu certificado de ações. A maioria desses tipos de cooperativas data dos anos trinta, quarenta e cinquenta e está localizada na cidade de Toronto. Assemelham-se a condomínios, pois as unidades podem ser compradas e vendidas em regime de venda privada ou no mercado livre. Até há relativamente pouco tempo, essas unidades tendiam a ser compradas por pessoas mais velhas com home equity que podiam comprar a unidade imediatamente, pois era difícil obter uma hipoteca contra essas unidades. No entanto, várias cooperativas de crédito de Ontário estão agora oferecendo financiamento limitado, desde que as cooperativas individuais atendam aos seus padrões fiscais, tornando essas unidades opções de habitação a preços acessíveis para os compradores mais jovens. Os novos proprietários devem ser aprovados pelo Conselho de Administração do edifício e concordar em cumprir os regulamentos de construção e os acordos de ocupação.

Cooperativas de capital são edifícios nos quais os indivíduos compram uma participação percentual do edifício e o terreno no qual ele foi construído, vinculado à metragem quadrada de sua unidade; todos os proprietários são proprietários coletivos do edifício, com direitos exclusivos de ocupação de sua própria unidade. Mais cooperativas de crédito oferecerão financiamento contra eles do que contra copropriedade. Eles são uma forma relativamente nova de construção, projetada para incentivar a ocupação do proprietário, fazendo com que a corporação do edifício retenha uma porcentagem do patrimônio líquido da unidade para garantir a ocupação do proprietário. Essa estrutura legal é utilizada como alternativa ao registro de condomínio, seja quando o governo não permitir a conversão de um prédio de apartamentos existente em condomínio, seja para evitar os gastos e a dificuldade de fazê-lo.

Depois, há as cooperativas que fornecem todos os privilégios de propriedade, exceto o direito de ganhar (ou perder) dinheiro em uma residência principal e são administradas pelas pessoas que moram lá.

Os governos federal e provincial do Canadá desenvolveram legislação na década de 1970 que auxiliou novas cooperativas habitacionais, fornecendo financiamento inicial e financiamento por meio de hipotecas seguradas pela Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), uma agência do governo federal. O governo simultaneamente começou a encorajar o desenvolvimento de grupos de recursos de desenvolvimento cooperativo para contratar com os novos conselhos de diretores de cooperativas habitacionais para desenvolver cooperativas em propriedades multi-residenciais existentes, em edifícios prontos para uso ou em edifícios projetados e construídos por arquitetos e construtoras com as quais a diretoria contratou para prestar o serviço. Supervisionados pelo conselho, os grupos de recursos comercializaram as unidades para membros adequados, educaram-nos sobre seus direitos e obrigações como cooperadores e estabeleceram uma estrutura de gestão que geralmente incluía funcionários cooperativos ou empresas de administração de propriedades. Grupos de recursos ajudaram na formulação de políticas iniciais e na manutenção da organização unida enquanto a cooperativa era desenvolvida e ocupada.

O governo federal vinculou sua assistência a empréstimos às exigências de que essas cooperativas habitacionais forneçam uma porcentagem de suas unidades, geralmente de pelo menos 15 a 20 por cento, para residentes sob regime de renda testada. Essas pessoas voluntariamente fornecem informações à cooperativa de forma confidencial sobre sua renda bruta, e seu encargo mensal de moradia (aluguel) é calculado de acordo com uma fórmula. Se o encargo calculado for menor do que o aluguel de mercado das unidades, o governo federal, por meio de outra fórmula, forneceria recursos a essas unidades para elevar sua receita unitária à taxa de mercado. Isso produziu moradias cooperativas de renda mista, nas quais pessoas relativamente abastadas viviam lado a lado com pessoas de renda relativamente baixa e trabalhavam com elas em comitês. Isso muitas vezes teve o efeito cascata de melhorar a saúde financeira dos menos abastados.

Dependendo do ponto de vista político, tais pagamentos do governo para compensar o custo da habitação podem ser considerados um subsídio dos membros de baixa renda ou um acordo comercial contratual entre o governo e a cooperativa, o que ajuda a estabilizar a receita para a cooperativa -op em troca de cumprir uma meta social para o governo por um período específico. Essa dicotomia é típica do fato de que uma cooperativa habitacional está em algum lugar entre uma empresa privada e uma agência social, e onde se coloca depende do ponto de vista de alguém - e do ponto de vista coletivo de cada cooperativa habitacional. Alguns observadores agora simplesmente categorizariam essas cooperativas como uma forma de empresa social.

A vontade política dissipou-se no Canadá na década de 1990, no entanto, à medida que outras questões ocupavam os políticos e o aperto do cinto financeiro pelos governos reduzia os fundos disponíveis para as hipotecas. Em 2004 e 2005, no entanto, os ventos políticos voltaram para a ideia de desenvolver mais moradias de baixa renda. No entanto, as cooperativas habitacionais sem fins lucrativos estão comprometidas com o conceito de renda mista e não têm sido capazes de fazer muito uso das poucas oportunidades que surgiram nos últimos anos. Além disso, o prazo de muitos dos acordos governamentais relativos ao financiamento de subsídios habitacionais está chegando ao fim, provocando um debate nas cooperativas individuais e no movimento cooperativo sobre até que ponto as cooperativas devem continuar sendo de renda mista formas de habitação.

No Canadá, existe uma série de associações secundárias e terciárias de cooperativas habitacionais. A principal organização nacional é a Co-operative Housing Federation of Canada (CHF Canada). A maioria das províncias tem organizações semelhantes para sua área, mas muitas são membros autônomos do CHF Canadá, em vez de serem filiais dela. Cada uma dessas organizações cobra de suas cooperativas membros uma taxa baseada no número de unidades habitacionais da cooperativa para pagar a equipe para fazer seu trabalho. Isso inclui advocacy para governos, estabelecimento de financiamento de autoajuda e assim por diante. Essas organizações não atuam para membros individuais e não oferecem conselhos aos membros quando o membro encontra problemas com o Conselho de sua cooperativa. Na maioria das jurisdições, não há organizações para membros de cooperativas habitacionais, em contraste com inquilinos em uma relação tradicional de proprietário e inquilino, que podem ser auxiliados por vários grupos de defesa de inquilinos.

Em Ontário, o despejo de membros de uma cooperativa habitacional é regido por uma seção especial da legislação estabelecida na Lei das Sociedades Cooperativas. Antes de uma audiência formal para encerrar a ocupação de um membro, algumas cooperativas emitem um "Aviso de Preocupação" para solicitar que o membro participe de uma reunião do Conselho de Administração para tentar resolver uma questão de atrasos ou outro comportamento que contrarie a ocupação da cooperativa. -lei.

Se o Conselho de Administração da cooperativa não puder resolver a questão do membro, que é uma causa para possível rescisão dos direitos de ocupação, pode aprovar uma moção para enviar ao membro uma notificação exigindo que o membro participe de uma reunião do Conselho em qual a rescisão (despejo) da ocupação desse membro será considerada. Se o Conselho votar para encerrar uma ocupação (despejo), o membro tem o direito de apelar para os membros como um todo. Para a efetivação do despejo, a Diretoria deve apresentar requerimento a um juiz do Tribunal Superior, ocasião em que o membro tem a oportunidade de apresentar seu caso ao juiz; o juiz considera se o processo de despejo foi conduzido de forma justa e de acordo com o devido processo, e tem o poder residual de recusar o despejo caso o juiz considere justo fazê-lo, não obstante a decisão do Conselho. Às vezes, essa audiência é conduzida como um julgamento, com provas orais de ambos os lados, enquanto outras vezes é conduzida com base apenas em documentos escritos apresentados ao tribunal; a prática varia de juiz para juiz e de tribunal para tribunal, e não há consenso sobre o procedimento adequado ou o direito de um membro ser ouvido. Este processo é diferente dos despejos de inquilinos de aluguel, que ocorrem em Ontário perante um tribunal especializado e no qual o inquilino sempre tem direito a uma audiência. O padrão de deferência que os juízes devem mostrar às decisões dos Conselhos é uma questão controversa e não resolvida na lei, com vários casos assumindo posições aparentemente inconsistentes sobre o assunto. A partir de 2012, a nova legislação provincial em Ontário permitirá que as cooperativas habitacionais recorram a um tribunal especial para obter um "mandado de posse" para despejar um membro de sua unidade.

Uma comunidade habitacional cooperativa pode assumir várias formas: um prédio de apartamentos tradicional, casas unifamiliares dispersas, moradias ou pode ser a base de uma comunidade intencional ou uma "cooperativa viva". Cooperativas de moradia estudantil também podem ser encontradas em muitas partes do Canadá, incluindo Kingston, Guelph, Waterloo e Toronto, Ontário; New Westminster, British Columbia; Edmonton, Alberta; Winnipeg, Manitoba; Montreal, Quebec; e Fredericton, New Brunswick.

As " cooperativas de construção " (" cooperativas de construção própria" no jargão britânico, que as distingue das cooperativas de trabalhadores no comércio de construção) são formadas por membros que cooperam para construir suas casas, mas possuem suas casas em conclusão. Algumas cooperativas continuam a possuir elementos comuns, como estradas, parques, sistemas de água, etc. As cooperativas de construção foram extremamente populares em todo o Canadá dos anos 1930 aos anos 1960. O padre Jimmy Tompkins ajudou a criar esse conceito em Tompkinsville, Reserve Mines, na Ilha de Cape Breton, na Nova Escócia.

França

Em 2013, a inauguração da La Maison des Babayagas , uma cooperativa habitacional inovadora em Paris, ganhou atenção mundial. Foi formada como uma comunidade de autoajuda e construída com auxílio financeiro da prefeitura municipal, especificamente para mulheres idosas. Localizado no subúrbio de Montreuil, em Paris, após muitos anos de planejamento, ele se parece com qualquer outro prédio de apartamentos. Os idosos ficam fora de lares de idosos, mantendo-se ativos, alertas e ajudando uns aos outros.

O objetivo da Associação Baba Yaga é criar e desenvolver uma residência leiga inovadora para mulheres idosas que seja: (1) autogerida, sem hierarquia e sem supervisão; (2) coletivo unido, tanto no que diz respeito às finanças quanto à vida cotidiana; (3) cidadania cidadã, por meio da abertura à comunidade / cidade e pela interação mútua, engajando-se em sua vida política, cultural e social em um espírito de democracia participativa; (4) ecológico em todos os aspectos da vida, em conformidade com os valores e ações expressos na Carta de Vida da Casa de Babayagas.

Geralmente, as atividades da associação estão vinculadas ao propósito acima, em particular, o desenvolvimento de uma entidade popular chamada Universidade do Conhecimento do Idoso (UNISAVIE: Université du savoir des vieux), e o início de um movimento para promover outros locais de vida que são organizados em redes semelhantes.

A carta da comunidade estabelece expectativas de privacidade. Cada apartamento é independente. As reuniões mensais garantem o bom funcionamento do edifício e garantem que cada pessoa pode participar de forma plena e com total liberdade de expressão. Os planos estabelecem a intervenção rotineira de um mediador que poderia ajudar a descobrir as causas de eventuais conflitos, a fim de permitir sua resolução.

O sucesso da cooperativa de Paris inspirou vários grupos de base canadenses a adotarem valores semelhantes em iniciativas de habitação para idosos; esses valores incluem autonomia e autogestão, solidariedade e ajuda mútua, engajamento cívico e responsabilidade ecológica.

Alemanha

Na industrialização do século 19, muitas cooperativas habitacionais foram fundadas na Alemanha. Atualmente, existem mais de 2.000 cooperativas habitacionais com mais de dois milhões de apartamentos e mais de três milhões de membros na Alemanha. As cooperativas de habitação pública estão organizadas na GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (a associação federal das associações registradas de empresas imobiliárias e de habitação alemãs).

Índia

Na Índia, a maioria dos 'apartamentos' são propriedade total. ou seja, o título de cada apartamento individual é separado. Geralmente, há um corpo administrativo / sociedade / associação para administrar a manutenção e outras necessidades do edifício. Estes são comparáveis ​​aos Condomínios dos EUA. As leis que regem o edifício, seu corpo diretivo e como os apartamentos dentro do edifício são transferidos variam de estado para estado.

Certos edifícios são organizados como "Sociedades Cooperativas de Habitação", onde na verdade se possui uma parte da Cooperativa em vez do próprio apartamento. Essa estrutura era muito popular no passado, mas se tornou menos comum nos últimos tempos. A maioria dos estados possui leis distintas que regem as Cooperative Housing Societies.

para obter informações adicionais.

Holanda

Habitação típica de corporação barata do final do século 19 em Amsterdã

Na Holanda, existem três tipos muito diferentes de organizações que podem ser consideradas uma cooperativa habitacional:

Corporação de habitação

Uma corporação habitacional ( woningcorporatie ) é uma organização sem fins lucrativos que se dedica à construção e manutenção de moradias para alugar para pessoas de baixa renda. As primeiras corporações habitacionais começaram na segunda metade do século 19 como pequenas associações cooperativas. A primeira dessas associações no mundo, VAK ("associação para a classe trabalhadora") foi fundada em 1852 em Amsterdã . Nos Países Baixos, entre 2,4 e 2,5 milhões de apartamentos são alugados por sociedades de habitação, ou seja, mais de 30% do total de alojamentos familiares (apartamentos e casas).

Associação de proprietários

Uma associação de proprietários de casas ( Vereniging van Eigenaren , VvE) é estabelecida pela lei holandesa onde quer que haja apartamentos separados em um edifício. Os membros são legalmente proprietários do seu próprio apartamento, mas têm de cooperar com a associação para a manutenção do edifício como um todo.

Cooperação viva

Uma cooperação viva ( wooncoöperatie ) é uma construção em que os residentes possuem em conjunto um prédio de apartamentos usando uma cooperativa controlada democraticamente e pagam aluguel para sua própria organização. Eles foram proibidos após a Segunda Guerra Mundial e legalizados em 2015.

Nova Zelândia

Os apartamentos "compartilhados pela empresa" operam no sistema habitacional da Nova Zelândia .

Filipinas

Nas Filipinas , uma associação de inquilinos costuma ser formada como um meio de comprar novos apartamentos. Quando a cooperativa é constituída, leva a maior parte do empréstimo necessário para comprar um imóvel. Esses empréstimos serão então pagos durante um período fixo de anos (normalmente 20 a 30 anos) e, uma vez feito isso, a cooperativa se dispersa e os apartamentos são transformados em condomínios.

Warminster Heights, na Pensilvânia, foi construído pelo governo federal na década de 1940 para abrigar trabalhadores civis; tornou-se uma cooperativa habitacional em 1986

Escandinávia

Uma associação de inquilinos ( sueco : bostadsrättsförening , norueguês : borettslag , dinamarquês : andelsboligforening ) é um termo legal usado nos países escandinavos ( Suécia , Dinamarca e Noruega ) para um tipo de propriedade conjunta de uma propriedade na qual toda a propriedade pertence por uma associação cooperativa, que por sua vez é propriedade de seus membros. Cada membro detém uma participação na associação proporcional à área do seu apartamento. Os membros são obrigados a ter uma propriedade de inquilino, que representa o apartamento e, na maioria dos casos, viver permanentemente no endereço. Existem algumas diferenças jurídicas entre os países, principalmente no que diz respeito às condições de propriedade.

Na Suécia, 16% da população vive em apartamentos em cooperativas habitacionais, enquanto 25% vive em apartamentos alugados (mais comum entre jovens adultos e imigrantes) e 50% vive em casas unifamiliares particulares (mais comum entre famílias com crianças), o restante vive em outras formas, como dormitórios estudantis ou lares de idosos.

Reino Unido

Cooperativas habitacionais são incomuns no Reino Unido, constituindo cerca de 0,1% do estoque habitacional.

A maioria está baseada em áreas urbanas e consiste em acomodações compartilhadas a preços acessíveis, onde os próprios membros cuidam da propriedade. As listas de espera podem ser muito longas devido à raridade das cooperativas habitacionais. Em algumas áreas, o procedimento de candidatura está integrado no sistema de candidatura de habitação social. As leis diferem entre a Inglaterra e a Escócia. A Confederation of Co-operative Housing fornece informações sobre cooperativas de habitação no Reino Unido e publicou um guia sobre como constituí-las. O site da Shelter fornece informações sobre habitação e tem informações específicas para a Inglaterra e Escócia .

O Coletivo Catalyst fornece informações sobre como iniciar cooperativas no Reino Unido e explica a estrutura legal de uma cooperativa habitacional. Radical Routes oferece um guia sobre como estabelecer uma cooperativa habitacional.

Cooperativas de habitação estudantil

Fatores que aumentam o custo de vida dos estudantes e a qualidade das acomodações levaram a um impulso para as Cooperativas de Moradias Estudantis no Reino Unido, inspiradas pelas Cooperativas de Moradias Estudantis da América do Norte existentes e seu trabalho por meio dos Estudantes de Cooperação da América do Norte . A Edinburgh Student Housing Co-operative e a Birmingham Student Housing Co-operative foram inauguradas em 2014 e a Sheffield Student Housing Co-operative em 2015. Todas as Cooperativas de Habitação Estudantil existentes são membros da Students for Cooperation .

Estados Unidos

Nottingham Cooperative em Madison, Wisconsin , uma casa cooperativa desde 1971

Nos Estados Unidos , as cooperativas habitacionais são geralmente categorizadas como corporações ou LLCs e são encontradas em abundância na área de Madison, Wisconsin , à área metropolitana de Nova York . Há também uma série de projetos habitacionais cooperativos e mútuos ainda em operação nos Estados Unidos que foram o resultado da compra de conjuntos habitacionais de defesa federal por seus inquilinos ou grupos de veteranos de guerra que retornaram e suas famílias. Esses empreendimentos incluem sete dos oito projetos habitacionais de classe média construídos pelo governo dos Estados Unidos entre 1940-42 sob os auspícios da Divisão de Habitação de Defesa de Propriedade Mútua da Agência Federal de Obras . Existem muitas associações regionais de cooperativas de habitação, como a Midwest Association of Housing Cooperatives, que tem sede em Michigan e atende a região do meio-oeste, cobrindo Ohio , Michigan , Indiana , Illinois , Wisconsin , Minnesota e muito mais.

A National Association of Housing Cooperatives (NAHC) representa todas as cooperativas nos Estados Unidos que são membros da organização. Esta organização é uma federação nacional de cooperativas habitacionais sem fins lucrativos, associações habitacionais mútuas, outras moradias de propriedade ou controlada por residentes, profissionais, organizações e indivíduos interessados ​​em promover os interesses das comunidades habitacionais cooperativas. A NAHC é a única organização nacional de habitação cooperativa e visa apoiar e educar as comunidades cooperativas de habitação existentes e novas como a melhor e mais econômica forma de propriedade de uma casa.

NASCO, ou North American Students of Cooperation , é uma organização fundada em 1968 que tem ajudado a organizar uma vida cooperativa para estudantes. Com presença em mais de 100 vilas e cidades na América do Norte, a NASCO forneceu moradias sustentáveis ​​a dezenas de milhares de estudantes.

Área metropolitana de Nova York

Co-op City no Bronx , Nova York, é o maior conjunto habitacional cooperativo do mundo, com 55.000 pessoas.

As cooperativas têm uma longa história na área metropolitana de Nova York - em novembro de 1882, a Harper's Magazine descreve vários edifícios de apartamentos cooperativos já existentes, com planos de construir mais - e podem ser encontrados em toda a cidade de Nova York , no condado de Westchester , que faz fronteira com a cidade ao norte e cidades no norte de Nova Jersey que ficam perto de Manhattan , incluindo Fort Lee , Edgewater , Ramsey , Passaic e Weehawken . Alku e Alku Toinen , prédios de apartamentos construídos em 1916 pela comunidade de imigrantes finlandeses americanos no bairro de Sunset Park no Brooklyn , na cidade de Nova York , foram as primeiras cooperativas habitacionais sem fins lucrativos na cidade de Nova York.

Prédios de apartamentos e residências para várias famílias representam uma parcela mais significativa do estoque de moradias na área da cidade de Nova York do que na maioria das outras cidades dos EUA, pois mais de 75% dos prédios de apartamentos em Nova York são cooperativas. As razões sugeridas para explicar por que as cooperativas são relativamente mais comuns do que os condomínios na área da cidade de Nova York são:

  • Inspiradas por Abraham Kazan , as cooperativas surgiram pelo menos já na década de 1920, enquanto uma base legal para a forma de propriedade de condomínio não estava disponível no estado de Nova York até 1964. A aprovação da Lei do Condomínio abriu então uma onda de construção de edifícios de condomínio.
  • A forma cooperativa pode ser vantajosa, pois a hipoteca do prédio pode ser realizada pela cooperativa, deixando menos financiamento a ser obtido por cada proprietário da cooperativa. Sob propriedade de condomínio, apenas os proprietários de condomínio separados fornecem financiamento. Particularmente quando as taxas de juros são altas, um patrocinador de conversão pode encontrar compradores de unidades mais facilmente no arranjo cooperativo, pois os compradores terão menos financiamento para arranjar por conta própria; o preço de compra aparente de uma unidade em um edifício cooperativo com uma hipoteca subjacente é menor do que a compra de um condomínio. Os compradores de unidades cooperativas podem não pesar com precisão sua parte na hipoteca do edifício.
  • Além disso, mais tarde na vida de um edifício após a conversão, grandes novos investimentos necessários para reparar ou substituir sistemas de construção podem ser levantados por uma nova hipoteca central em uma cooperativa, enquanto em um condomínio os fundos só poderiam ser levantados por avaliações onerosas exigidas de cada unidade individual proprietário. No entanto, a lei de condomínios de Nova York foi emendada em 1997 para permitir que associações de condomínios emprestassem dinheiro.
  • A criação de 1974 e a subsequente influência na política do Urban Homesteading Assistance Board, um grupo de defesa da habitação, que permitiu a conversão de mais de 1.600 aluguéis hipotecados pela cidade em cooperativas controladas por residentes e com patrimônio líquido limitado.
  • O conselho de um edifício cooperativo pode exercer seu próprio arbítrio comercial para impor restrições aos acionistas e rejeitar compradores em potencial sem explicação, desde que o conselho não viole as leis federais e estaduais de habitação ou direitos civis.

A maioria das cooperativas habitacionais na área da grande Nova York foi convertida a esse status durante a década de 1980; geralmente, eram grandes edifícios construídos entre as décadas de 1920 e 1950 que um único proprietário ou corporação possuía e alugava e que se tornaram não lucrativos como propriedades de aluguel. Para incentivar a propriedade individual das unidades, os compradores iniciais das unidades (comprando do proprietário do prédio inteiro) não precisaram ser aprovados por um conselho. Essas unidades são conhecidas como unidades patrocinadoras. Além disso, os inquilinos que moravam no prédio no momento da conversão geralmente tinham a opção de comprar com desconto. Se os inquilinos forem controlados pelo aluguel, a lei geralmente os protege permitindo que permaneçam como inquilinos e a unidade não pode ser ocupada por um comprador até que o inquilino morra ou se mude. Muitos desses edifícios, especialmente em Manhattan , são na verdade bastante luxuosos e exclusivos; muitas celebridades moram neles e algumas pessoas famosas são até rejeitadas por conselhos cooperativos. Nas décadas de 1990 e 2000, alguns edifícios alugados nas áreas de Chicago , Washington, DC e Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach passaram por um processo de conversão semelhante, embora não no grau de Nova York.

Muitas das cooperativas originalmente construídas como cooperativas eram patrocinadas por sindicatos , como a Amalgamated Clothing Workers of America . Um dos maiores projetos foi o Cooperative Village em Lower East Side de Manhattan . A United Housing Foundation foi criada em 1951 e construiu Co-op City no Bronx , projetada pelo arquiteto Herman Jessor . Uma das primeiras cooperativas subsidiadas de valor fixo foi a Morningside Gardens, em Morningside Heights, em Manhattan .

Outra dinâmica também contribuiu para o grande número de cooperativas estabelecidas nas décadas de 1980 e 1990 na cidade de Nova York - neste caso, por grupos de inquilinos de baixa e moderada renda. Na década de 1970, muitos proprietários privados da cidade de Nova York lutavam para manter suas propriedades envelhecidas em face das altas taxas de juros, da linha vermelha, do vôo branco e dos custos crescentes de combustível. O período também viu alguns incêndios criminosos induzidos pelo senhorio para obter receitas de seguro e não pagamento generalizado de impostos imobiliários - mais de 20% das propriedades residenciais multifamiliares estavam em atraso em meados da década de 1970. Em 1977, a cidade aprovou a Lei Local nº 45 , que permitia que a cidade iniciasse o processo de execução hipotecária após apenas um ano de não pagamento de impostos, e não três, resultando na ocupação de milhares de prédios, muitos deles ocupados, pela cidade de Nova York por meio de uma ação judicial conhecida como execução hipotecária in rem. Em setembro de 1978, a agência habitacional da cidade, o Departamento de Preservação e Desenvolvimento Habitacional (HPD) da cidade de Nova York , criou uma série de novos programas habitacionais projetados para dar aos moradores e grupos comunitários controle e eventual propriedade de prédios reais.

O Urban Homesteading Assistance Board (UHAB), estabelecido em 1974, começou a ajudar os residentes desses edifícios a administrar, reabilitar e adquirir seus edifícios, e formar cooperativas habitacionais de capital limitado. Trabalhando com a agência habitacional da cidade, seus programas de empréstimos existentes e o poder de dispor de propriedades abandonadas para organizações sem fins lucrativos, bem como as leis estaduais que regem o estabelecimento de cooperativas, a UHAB foi capaz de fornecer às pessoas de baixa renda ferramentas - capital inicial, consultoria jurídica, planos arquitetônicos, treinamento em contabilidade - para construir e administrar cooperativas habitacionais de capital limitado. Por meio de um contrato de longa data com a cidade para fornecer treinamento e assistência técnica aos moradores dos prédios do Programa de Locação Provisória do Inquilino (TIL), a UHAB já trabalhou com mais de 1.600 cooperativas, preservando mais de 30.000 unidades de moradias populares.

Algumas cooperativas na cidade de Nova York não são proprietárias do terreno onde seu prédio está situado. Esses prédios de 'arrendamento de terras' geralmente apresentam desvantagens significativas para os proprietários de cooperativas. No entanto, houve casos em que os acionistas de um edifício compraram o terreno circundante, como 167 East 61st Street (anteriormente conhecido como Trump Plaza), onde os residentes juntaram $ 183 milhões para comprar o terreno circundante.

Cooperativas de habitação estudantil

Keep Cottage, uma das oito cooperativas da Oberlin Student Cooperative Association .

Cooperativas de estudantes fornecem serviços de hospedagem e alimentação para aqueles que frequentam instituições educacionais específicas. Alguns grupos notáveis ​​incluem Berkeley Student Cooperative , Santa Barbara Housing Cooperative e Oberlin Student Cooperative Association .

Veja também

Referências

links externos