Projeto - lance - construção - Design–bid–build

Projeto-licitação-construção (ou projeto / lance / construção e abreviado D-B-B ou D / B / B em conformidade), também conhecido como Projeto-concurso (ou "projeto / licitação") método tradicional ou lance fixo , é um método de entrega do projeto em que a agência ou proprietário contrata entidades separadas para a concepção e construção de um projeto.

Projeto-licitação-construção é o método tradicional para entrega do projeto e difere em vários aspectos substanciais do projeto-construção .

Existem três fases sequenciais principais para o método de entrega projeto-lance-construção:

  • A fase de design
  • A fase de licitação (ou concurso )
  • A fase de construção

Fase de desenho

Nesta fase, o proprietário contrata um arquiteto (ou engenheiro consultor para obras de infraestrutura ) para projetar e produzir documentos de licitação, incluindo desenhos de construção e especificações técnicas, nos quais vários empreiteiros gerais , por sua vez, farão propostas para construir o projeto. Para projetos de construção, o arquiteto trabalhará com o proprietário para identificar as necessidades do proprietário, desenvolver um programa escrito documentando essas necessidades e, em seguida, produzir um projeto conceitual e / ou esquemático. Este projeto inicial é então desenvolvido, e o arquiteto geralmente traz outros profissionais de design, incluindo um engenheiro estrutural , às vezes um engenheiro civil , engenheiros mecânicos , elétricos e hidráulicos (engenheiros MEP), um engenheiro de proteção contra incêndio e muitas vezes um arquiteto paisagista para ajudar completar os desenhos de construção e especificações técnicas. Os documentos de licitação finalizados são coordenados pelo arquiteto e proprietário para emissão aos empreiteiros gerais durante a fase de licitação.

As taxas de projeto são normalmente entre 5-10% do custo total do projeto.

Fase de licitação (ou licitação)

A licitação pode ser "aberta", na qual qualquer licitante qualificado pode participar, ou "selecionar", na qual um número limitado de contratantes pré-selecionados são convidados a licitar.

Os vários empreiteiros gerais que licitam no projeto obtêm cópias dos documentos de licitação (ou licitação) e, em seguida, os apresentam a vários subcontratados para licitações em subcomponentes do projeto. Os subcomponentes incluem itens como a obra de concreto, estrutura de aço estrutural, sistemas elétricos, HVAC e paisagismo. Podem surgir dúvidas durante o período de licitação (ou licitação), e o arquiteto normalmente emitirá esclarecimentos ou correções aos documentos de licitação na forma de adendos. A partir desses elementos, o contratante compila uma proposta completa (ou "preço da proposta") para apresentação na data e hora de fechamento estabelecidas (ou seja, data da proposta). As propostas podem ser baseadas nas quantidades de materiais na construção concluída (por exemplo, como no Reino Unido com contas de quantidades ), nas operações necessárias para construí-la (por exemplo, como em contas operacionais ) ou simplesmente como um custo de quantia total; no entanto, esses requisitos de licitação são elucidados nos documentos de licitação.

Uma vez que as propostas são recebidas, o arquiteto normalmente analisa as propostas, busca quaisquer esclarecimentos exigidos dos licitantes, investiga as qualificações do contratante, garante que toda a documentação está em ordem (incluindo ligação, se necessário) e aconselha o proprietário quanto à classificação das propostas. Se os lances caírem em uma faixa aceitável para o proprietário, o proprietário e o arquiteto discutem a adequação de vários licitantes e suas propostas. O proprietário não é obrigado a aceitar a oferta mais baixa e é normal que outros fatores, incluindo desempenho anterior e qualidade de outro trabalho, influenciem o processo de seleção. No entanto, o projeto é normalmente concedido ao empreiteiro geral com a proposta mais baixa.

No caso de todas as propostas não satisfazerem as necessidades do proprietário, seja por razões financeiras ou outras, o proprietário pode optar por rejeitar todas as propostas. As seguintes opções ficam disponíveis para o proprietário:

  • Faça uma nova licitação (ou uma nova licitação) para a construção do projeto em uma data futura, quando as necessidades do proprietário forem atendidas, como quando o dinheiro se torna disponível e / ou os custos de construção diminuem.
  • Abandone totalmente o projeto.
  • Emita uma ordem de serviço para que o arquiteto revise o projeto (às vezes sem custo para o proprietário, se previamente negociado), de modo a tornar o projeto menor ou mais eficiente, ou reduzir recursos ou elementos do projeto para diminuir o custo. Os documentos de licitação revisados ​​podem então ser emitidos novamente para licitação (ou reapresentados).
  • Selecione um empreiteiro geral, como o menor licitante, ou um avaliador de custos experiente para auxiliar o arquiteto nas mudanças de projeto que visam a redução de custos. Este processo é freqüentemente conhecido como engenharia de valor . Os documentos de licitação revisados ​​podem então ser emitidos novamente para licitação (ou reapresentados).

Fase de construção

Uma vez que a construção do projeto tenha sido adjudicada ao empreiteiro, os documentos de licitação (por exemplo, desenhos de construção aprovados e especificações técnicas) não podem ser alterados. As licenças necessárias (por exemplo, uma licença de construção ) devem ser obtidas de todas as autoridades jurisdicionais para que o processo de construção comece. Caso sejam necessárias alterações de projeto durante a construção, seja ela iniciada pelo empreiteiro, proprietário ou conforme descoberto pelo arquiteto, o arquiteto pode emitir esboços ou esclarecimentos por escrito. O empreiteiro pode ser obrigado a documentar as condições "as construídas" ao proprietário.

Na maioria dos casos, quase todos os componentes de um projeto são fornecidos e instalados por subcontratantes. O empreiteiro geral pode fornecer trabalho com suas próprias forças, mas é comum para um empreiteiro geral limitar seu papel principalmente ao gerenciamento do processo de construção e da atividade diária em um canteiro de obras (ver também gerenciamento de construção ).

Durante a fase de construção, o arquiteto também atua como agente do proprietário para revisar o andamento da obra no que se refere às solicitações de pagamento da Contratada e para emitir instruções do local, ordens de alteração (ou ordens de campo) ou outra documentação necessária para facilitar a processo de construção e certificar que o projeto é construído de acordo com os desenhos de construção aprovados.

Problemas potenciais de projeto-licitação-construção

  • A falha da equipe de projeto em estar em dia com os custos de construção e quaisquer aumentos de custos potenciais durante a fase de projeto podem causar atrasos no projeto se os documentos de construção precisarem ser refeitos para reduzir os custos.
  • Despesas de redesenho podem ser contestadas se o contrato do arquiteto não abordar especificamente a questão das revisões necessárias para reduzir custos.
  • O desenvolvimento de uma mentalidade "mais barato é melhor" entre os empreiteiros gerais que licitam o projeto, de modo que há uma tendência de buscar os subempreiteiros de menor custo em um determinado mercado. Em mercados fortes, os empreiteiros gerais poderão ser seletivos sobre os projetos a serem licitados, mas em tempos de vacas magras, o desejo de trabalhar geralmente força o licitante de menor lance de cada negociação a ser selecionado. Isso geralmente resulta em risco aumentado (para o empreiteiro geral) e também pode comprometer a qualidade da construção. No extremo, pode levar a sérias disputas envolvendo a qualidade do produto final ou à falência de um subcontratado que estava à beira da insolvência desesperado por trabalho.
  • Como o empreiteiro geral é trazido para a equipe pós-projeto, há pouca oportunidade para contribuições sobre alternativas eficazes sendo apresentadas.
  • Pressões podem ser exercidas sobre as equipes de projeto e construção devido a interesses conflitantes (por exemplo, economia versus qualidade aceitável), o que pode levar a disputas entre o arquiteto e o empreiteiro geral, e atrasos associados na construção.

Benefícios do projeto-lance-construção

  • A equipe de design zela pelos interesses do proprietário.
  • A equipe de projeto prepara documentos nos quais todos os empreiteiros gerais fazem propostas. Com isto em mente, o argumento "mais barato é melhor" torna-se inválido, uma vez que as licitações são baseadas em documentos completos. Itens incompletos, incorretos ou perdidos são geralmente descobertos e tratados durante o processo de licitação na forma de adendos.
  • Garante a justiça para os licitantes em potencial e melhora a tomada de decisão pelo proprietário, fornecendo uma gama de opções em potencial. Ele também identifica novos contratantes em potencial.
  • Auxilia o proprietário no estabelecimento de preços razoáveis ​​para o projeto.
  • Utiliza a competição na seleção do arquiteto e do empreiteiro para melhorar a eficiência e a qualidade dos proprietários.

Veja também

Referências