Lei de propriedade na China - Property law in China

A lei de propriedade chinesa existe em várias formas há séculos. Após a Revolução Comunista Chinesa em 1949, a maior parte das terras é propriedade de coletividades ou do estado; a Lei de Propriedade da República Popular da China, aprovada em 2007, codificou os direitos de propriedade.

História

China imperial

O uso da propriedade era geralmente dividido em direitos de solo superficial (田 皮) e subsolo (田 骨). Os proprietários pagavam impostos ao governo em troca dos direitos de propriedade da terra (conhecidos como direitos do subsolo), mas não tinham o direito de usar ativamente a terra. Os proprietários, por sua vez, colentam quem usou a terra para fins agrícolas (direitos do solo superficial). Ainda há debates em andamento sobre se a China Imperial tinha direitos reais de propriedade privada. Alguns argumentam que o estado imperial limitou o controle sobre a propriedade da terra, enquanto outros defendem a visão de que a China imperial agiu como um estado de controle total. No entanto, o resultado final foi que toda a era imperial foi vista como de estagnação, durante a qual "o sistema ... permaneceu basicamente o mesmo por toda a história imperial". Na verdade, os direitos de propriedade não foram estruturados durante os tempos imperiais. Os tempos imperiais eram dependentes do tempo e do espaço e foram afetados por guerras, rebeliões e desastres naturais. Nessas épocas, ocorriam frequentes mudanças de propriedade, à medida que terras abandonadas eram reivindicadas depois que os ex-proprietários fugiram ou morreram. Durante a Dinastia Qing (1644-1911), houve alguma titulação da propriedade da terra, embora não sistematicamente ou em nível nacional, e títulos históricos foram transmitidos até o presente. Terras recém-acumuladas ao longo de rios, riachos e outras águas - os chamados direitos ribeirinhos - foram claramente designadas como propriedade do Estado, e o governo Qing repetidamente enfatizou isso em éditos imperiais.

China nacionalista

Durante o governo nacionalista (1912–1949), os direitos comunais e consuetudinários deram a posse da terra aos senhorios, nobres, instituições religiosas e comunidades aldeãs. Enquanto isso, o estado redigia leis de propriedade baseadas nas tradições da lei civil alemã e japonesa. Sob o governo nacionalista, o setor privado possuía a maioria das florestas. Depois que eles ganharam o poder, o PCCh gradualmente trabalhou para a abolição da propriedade privada. As propriedades florestais privadas continuaram existindo até a coletivização do campo.

China comunista

O comunismo e os fundamentos amplamente socialistas influenciaram o desenvolvimento das Leis de Propriedade e Direitos da China relacionados a ele.

Nas áreas controladas pelas forças comunistas, a posse da terra tradicional foi interrompida pela Reforma Agrária. Na década de 1930, a Reforma Agrária nas antigas áreas de base revolucionária, como o Soviete de Jiangxi e a região fronteiriça de Shaan-Gan-Ning , foi realizada com a menor ruptura social possível. Os camponeses médios e ricos foram autorizados a manter parte de suas propriedades, enquanto os proprietários expropriados receberam terras suficientes para ganhar a vida. No entanto, logo após a Segunda Guerra Mundial , a Reforma Agrária tomou um rumo mais radical. Só depois de um discurso de Mao em 1948 é que uma postura moderada foi adotada mais uma vez.

Houve vários momentos de mudanças na propriedade e no controle da terra na China. No que diz respeito às terras rurais, essas mudanças começaram com a constituição das Cooperativas Superiores de Produção Agropecuária em 1956. A partir daí, a propriedade rural privada foi efetivamente abolida pela Reforma Agrária, que deixou a terra nas mãos do Estado ou da coletividade.

A Reforma Agrária da China (1950-1952) foi um dos maiores exemplos de expropriação de terras na história mundial. No processo, entre 200–240 milhões de acres de terra arável foram redistribuídos para aproximadamente 75 milhões de famílias de camponeses.

Até a descoletivização em meados da década de 1980, havia apenas dois fatores que contribuíam para a mudança nas políticas fundiárias: o nível de propriedade coletiva e a extensão da liberdade no uso privado da terra. O Grande Salto para a Frente (1958–1962) forçou a liderança central a descentralizar a propriedade da terra da comuna para a equipe de produção. Isso foi estabelecido nos regulamentos do Partido promulgados em 1962 (os Sessenta Artigos). A liberdade no uso privado (não na propriedade) da terra mudou várias vezes. Antes de 1958, quando a China rural era organizada em enormes unidades administrativas - as comunas populares - os agricultores recebiam pequenos lotes de terras coletivas para seu próprio uso (ziliudi). Dependendo da região, a agricultura era mais ou menos privatizada, com responsabilidades de gestão atribuídas à família. As famílias de fazendeiros negociaram contratos segundo os quais tinham que entregar sua cota de grãos ao estado a preços fixos baixos. O excedente de grãos acima da cota poderia ser vendido livremente nos mercados privados. Esses privilégios foram rescindidos duas vezes (e posteriormente reinstalados) durante o Grande Salto para a Frente e a Grande Revolução Cultural Proletária (1966-76).

Uma foto de Deng Xiaoping , um político, estadista e diplomata chinês.

No caso dos terrenos urbanos, após a nacionalização de indústrias e empresas no início dos anos 1950, passou a ser considerada estatal, embora não estipulada legalmente por um longo período. As terras pertencentes ao estado eram vistas como "absolutas" e, portanto, não justificavam um título; princípio respeitado - e consagrado na regulamentação - até hoje. No entanto, a noção de que a terra urbana equivale à propriedade do Estado e, portanto, exclui a propriedade privada, foi formalmente contestada pela Administração de Terras do Estado até o início dos anos 1980.

Regra de Deng Xiaoping

Na era de Deng Xiaoping , uma fonte legal fundamental do regime de propriedade e direitos de propriedade na RPC estava na Constituição da RPC promulgada em 1982. A constituição de 1982 previa a "propriedade pública socialista" dos meios de produção, que assume duas formas - propriedade estatal e propriedade coletiva. Em 2004, a quarta emenda à constituição foi feita. O artigo 13 da constituição estipula que: "A propriedade privada lícita dos cidadãos é inviolável. O país protege nos termos da lei os direitos de propriedade privada dos cidadãos e os direitos de herança. O país pode, conforme o interesse público, expropriar ou requisitar cidadãos. 'propriedade privada e pagar uma indemnização por isso. " Assim, pode-se ver que as leis de propriedade da China estão passando por um desenvolvimento. O desenvolvimento mais recente seria a promulgação da Lei de Propriedade em março de 2007 (após 14 anos de debates), que é considerada um dos componentes centrais mais importantes do direito civil em evolução na RPC.

Direitos de propriedade imobiliária

Um investidor que deseja investir ou desenvolver terras ou propriedades na China deve ter em mente as leis de propriedade da China, principalmente a lei de propriedade introduzida em 2007, que pela primeira vez protege os interesses dos investidores privados na mesma medida que os interesses nacionais .

Tipos

Os direitos de propriedade imobiliária na China geralmente podem ser agrupados em três tipos. O primeiro tipo são os direitos de propriedade. O segundo tipo são os direitos de usufruto e o terceiro são os direitos de garantia.

Direitos de propriedade

Os direitos de propriedade são protegidos pelo Artigo 39 da Lei de Propriedade da República Popular da China, que dá ao proprietário o direito de possuir, utilizar, dispor e obter lucros com os bens imóveis. No entanto, esse direito deve estar em conformidade com as leis e a moralidade social. Não pode prejudicar os interesses públicos nem os direitos e interesses legítimos de terceiros.

Em geral, os coletivos rurais possuem terras agrícolas e o estado possui terras urbanas. No entanto, o Artigo 70 da Lei de Propriedade permite a propriedade de partes exclusivas dentro de um prédio de apartamentos, o que endossa a propriedade individual de apartamentos.

Direitos usufrutuários

O titular do direito de usufruto tem o direito de possuir, utilizar e obter lucros dos bens imóveis pertencentes a terceiros. A parte obrigada não pode intervir no exercício dos direitos do titular do direito de usufruto. Existem vários tipos de direitos de usufruto. Estes incluem o direito à gestão contratual de terrenos, o direito de uso de terrenos para construção, o direito de uso de terrenos para habitação e servidão .

Gestão contratual de direito à terra

A gestão contratual do direito à terra permite ao empreiteiro o direito de possuir, utilizar e obter lucros de terras agrícolas. Este direito é transferível, mas os direitos de uso da terra baseados em contratos familiares agrícolas não podem ser alterados arbitrariamente para fins não agrícolas.

Direito de uso de terreno para construção

O estado possui terrenos urbanos, mas o direito de uso de terrenos para construção permite que os incorporadores lucrem com o desenvolvimento do terreno.

O direito de uso de terreno para construção diz respeito apenas a terrenos do Estado, podendo o titular do direito construir prédios e suas instalações acessórias. Isso além de poder possuir, utilizar e obter lucros com a terra. Este direito pode ser estabelecido por meio de cessão ou transferência, mas a transferência é limitada. A propriedade dos edifícios mudará juntamente com o terreno. Como proteção do direito, o prazo do direito será automaticamente renovado após o vencimento. Se for necessário retirá-lo, será concedida uma indenização.

Direito de uso de terreno para habitação residencial

O proprietário do direito de uso de terrenos para moradias residenciais pode possuir e utilizar tais terrenos como propriedade coletiva e pode construir casas residenciais e suas instalações acessórias. A Lei de Administração de Terras e outros regulamentos aplicar-se-ão à obtenção, exercício e atribuição do direito de uso de terrenos residenciais.

Servidão

O titular da servidão tem o direito de usar os bens imóveis de outrem em benefício dos seus próprios bens imóveis. A servidão será regida pelos termos de um contrato.

Direitos de segurança

As formas de direitos de garantia incluem hipotecas, penhoras e gravames. Os titulares de direitos de garantia têm prioridade se o devedor não cumprir sua obrigação. Isso é para garantir que as obrigações sejam cumpridas. Os direitos de garantia não existem de forma independente, mas exigem uma reivindicação válida do principal e expiram quando a dívida expira.

Procedimentos no envolvimento em investimentos imobiliários

Propriedade em Pequim

Comprando terreno

Os investidores estrangeiros não podem comprar terras na China. A terra na China pertence ao estado e às coletividades.

Obtenção de direitos de uso da terra

Um usuário da terra obtém apenas o direito de uso da terra, não a terra ou quaisquer recursos dentro ou abaixo da terra. Um contrato de concessão de terras deve ser celebrado entre o usuário da terra e o departamento de administração de terras do governo popular em nível municipal ou de condado.

O contrato de concessão de terras deve ser assinado. Os direitos de uso da terra podem ser obtidos no departamento de administração de terras por acordo, licitação ou leilão. Independentemente do método pelo qual os direitos de uso da terra são concedidos, um contrato de concessão de direito de uso da terra, ou mais comumente conhecido como um contrato de concessão de terras, deve ser celebrado pelo usuário da terra e pela autoridade de administração de terras local ou governos municipais em ou acima do nível do condado como outorgante.

O artigo 12.º do Regulamento Provisório sobre Concessão e Cessão do Direito de Uso do Solo Estatal Urbano estabelece as diferentes durações dos direitos previstos para diferentes fins.

Propósito Anos de concessão
Terreno para fins residenciais 70 anos
Terreno para fins industriais 50 anos
Terrenos para fins educacionais, científicos e tecnológicos, culturais, de saúde ou esportes 50 anos
Terreno para fins comerciais, turísticos ou recreativos 40 anos
Terreno para uso combinado ou outros fins 50 anos

Cadastro

Na China, não existe um procedimento oficial unificado para as regras sobre o registro dos direitos de uso da terra e a propriedade da propriedade. Todos os direitos sobre a terra devem ser registrados no registro oficial do governo. Este registro é prova de propriedade. No entanto, interesses diferentes podem ser registrados em registros diferentes. A Lei de Propriedade oferece apenas uma orientação geral quanto à gravação. Peter Ho descreveu o registro dos direitos de propriedade chineses por instituição conforme existia até 2014. Uma visão geral está na tabela abaixo.

Autoridade e base legal para titulação por instituição na China
Tipo de direito de propriedade MLR MoA SBF MOHURD MOCA unidade de trabalho / coletivo
Propriedade da terra propriedade de terras rurais de propriedade coletiva X I
propriedade de terras rurais e urbanas estatais não precisa de ser registado por lei II |
Direito de uso da terra Direito de uso de terras de propriedade coletiva direitos de uso de terras agrícolas de propriedade coletiva (direitos de arrendamento, ou seja, sistema de contrato doméstico) X III
direitos de uso de pastagens, florestas e terrenos baldios de propriedade coletiva ? ?
direitos de uso de terrenos para construção rural de propriedade coletiva (habitação) X III
Direito de uso de terras estatais direitos de uso de terras urbanas (exceção: terras usadas por unidades nacionais / ministérios titulados separadamente) X III
direitos de uso de terras com infraestrutura rural; desapropriada para estradas, ferrovias, pontes, etc. X I
direitos de uso de pastagens estatais (inclui uso para mineração, fins militares, etc.) X A X A
direitos de uso de floresta de propriedade estatal (inclui uso para mineração, fins militares, etc.) X B X B
direitos de uso de terrenos baldios de propriedade do Estado (inclui mineração, fins militares. Direitos às margens dos rios e direitos ribeirinhos não determinados legalmente) ? ?
Propriedade de bens imóveis direitos de propriedade de imóveis rurais X I
direitos de propriedade de imóveis urbanos XC
Direitos de uso de bens imóveis direitos de uso da habitação rural ?
direitos de uso de imóveis urbanos ? ?
Outros direitos Determinação dos limites de nível provincial X
Propriedade e uso de pescarias e praias X α
Propriedade e uso dos oceanos / mares nos territórios nacionais X β
Símbolos e notas
Observe que o símbolo "X" denota uma situação historicamente desenvolvida, não estipulada legalmente. Apenas a Lei Florestal menciona uma instituição específica para a titulação: o Departamento Florestal do Estado (Artigo 3)
Chave para as abreviações MLR = Ministério da Terra e Recursos , MoA = Ministério da Agricultura , SBF = Secretaria Estadual de Silvicultura , MOHURD = Ministério da Habitação e Desenvolvimento Rural Urbano , MOCA = Ministério dos Assuntos Civis , unidade de trabalho / coletivo
eu Lei de Administração de Terras de 1998, Artigo 11, 12 e 13
II Não listado na lei
III Lei de Contratação de Terras Rurais de 2002, Artigo 23
UMA Lei de pastagens, artigo 11
B Lei Florestal, Artigo 3
C Lei de Administração de Imóveis Urbanos, Capítulo 5
α Lei da Pesca, Artigo 11
β Lei de Uso e Administração Oceânica, Artigo 6 e 9 (anteriormente registrada pela Administração Estatal Oceânica, desde 2013 absorvida pelo Ministério de Terras e Recursos

O Artigo 6 prevê um requisito geral de registro nos casos de criação, modificação, transferência e eliminação de direitos sobre bens imóveis.

O Artigo 10 (2) (l) exige um sistema de registro unificado para todos os direitos de propriedade, mas esse sistema unificado é atualmente adotado apenas em cidades de primeiro nível, como Pequim e Xangai. A unificação de interesses em um único cadastro ainda não é predominante nas cidades menores e levará mais tempo para ser implementada.

Além disso, o Artigo 10 (1) permite as respectivas regras locais de registro.

Função de notários

A China tem um sistema de notários públicos que são uma agência subordinada ao Ministério da Justiça da República Popular da China. Eles são responsáveis ​​pela certificação dos títulos de propriedade.

Poderes e procedimentos do governo para expropriar bens imóveis

A descrição abaixo se aplica aos arranjos legais pós-reforma e não deve ser confundida com a nacionalização da propriedade antes de 1978.

Procedimento de desapropriação de imóvel rural

As autoridades chinesas têm poderes, de acordo com a Constituição e vários estatutos, para expropriar os direitos de uso da terra contratados a indivíduos, bem como direitos de propriedade de coletivos. Uma vez que todas as terras são de propriedade coletiva ou do estado, a desapropriação de terras rurais requer apenas a retirada dos direitos de uso da terra por motivo de "interesse público".

A definição de interesse público é intencionalmente vaga, e uma lista geral de tais interesses foi exposta na tentativa de definir o que significa.

Isso inclui interesses como defesa , infraestrutura de transporte, educação e saúde .

As recentes alterações aos regulamentos de implementação permitiram um maior acesso à justiça

Atualmente, os tipos de remuneração são:

  1. Compensação por perda de terra
  2. Subsídio de reassentamento
  3. Compensação para estruturas e plantações em pé

No entanto, os dois primeiros são pagos aos proprietários coletivos e não aos agricultores. A compensação por ativos rurais não fundiários também é altamente discricionária.

Uma vez notificados os fazendeiros e proprietários de terras coletivas, a desapropriação pode ser iniciada. Disputas a respeito da compensação e reassentamento não afetarão a implementação da desapropriação.

Procedimento de desapropriação de imóveis urbanos

A Lei Administrativa de Terras prevê cinco situações em que os direitos de uso da terra podem ser retirados:

  1. Interesses públicos
  2. Renovação de cidades antigas
  3. Expiração de termos de terra sem renovação
  4. Dissolução do titular dos direitos de terra atribuídos
  5. Cessação de uso de infraestrutura pública

O detentor dos direitos tem direito a "compensação adequada" nas duas primeiras situações. Como o estado é proprietário da terra, a compensação não é feita pela perda dos direitos de uso da terra do detentor dos direitos, mas pela propriedade privada que ele havia perdido. É feito em dinheiro (com base nos preços de mercado) e contabiliza quaisquer despesas de mudança ou subsídios de reassentamento, ou em espécie (na forma de uma estrutura de substituição).

De acordo com a estrutura legal atual, os incorporadores não têm mais o poder legal de desapropriar e não estão mais envolvidos nos procedimentos de demolição e realocação. O governo local ou organizações sem fins lucrativos são agora responsáveis ​​pela expropriação e compensação de terras.

Ao minimizar os interesses comerciais no procedimento de expropriação, os incidentes de expropriação forçada podem ser reduzidos.

Se um detentor de direitos deseja proteger sua propriedade, ele pode invocar certas salvaguardas processuais, que incluem:

  • Aplicação à administração de condenação urbana para revisão administrativa se não for alcançado um acordo
  • Se a revisão for insatisfatória, uma ação judicial pode ser movida dentro de 3 meses

Caso não seja possível chegar a um acordo entre os proprietários e o governo, a desapropriação somente poderá ser realizada após revisão judicial .

Novos regulamentos em vigor a partir de 21 de janeiro de 2011 forneceram esperança para o futuro no que diz respeito a várias controvérsias em torno da desapropriação de propriedades urbanas.

Em janeiro de 2011, um homem de 54 anos foi espancado até a morte por se recusar a sair de sua casa que foi desapropriada para demolição. Seguindo este exemplo, o uso de violência ou coerção, ou métodos ilegais como cortar o fornecimento de água e energia, para forçar os proprietários a sair, é oficialmente proibido.

Embora esses novos regulamentos se refiram a terrenos urbanos , os princípios legais estabelecidos têm implicações significativas para o estado de direito na China. As perspectivas para a Lei Administrativa de Terras da China são promissoras, já que revisões futuras com relação às terras rurais devem ocorrer em um futuro próximo.

Controvérsias

Propriedades de propriedade coletiva na China rural

Na China, a maioria, senão todas as fazendas são propriedade coletiva - uma tradição e prática que remonta ao surgimento do Maoísmo, uma ideologia fortemente influenciada pelo Socialismo.

Embora tenha implementado o sistema de responsabilidade pela produção doméstica , a China mantém terras agrícolas de propriedade coletiva nas áreas rurais. Isso cria um grande potencial para abuso, pois as decisões críticas sobre a terra e seu uso são feitas por um pequeno número de líderes da aldeia. Peter Ho demonstrou que uma das questões não resolvidas é o nível de propriedade coletiva. Desde a descoletivização, a propriedade coletiva - anteriormente representada pelo nível coletivo mais baixo (antiga equipe de produção) - foi dividida em três: município, aldeia administrativa e aldeia natural. A lei chinesa não estipula se a antiga equipe de produção ainda é a proprietária legal.

Níveis de administração chinesa e mudanças de propriedade
Nível administrativo Tipo de propriedade Período de mudança de propriedade
1949 - 1998 Depois de 1998
Estado central propriedade estatal governo nacional governo nacional
Governo provincial / municipal sob o Conselho de Estado
Estado local Prefeitura / cidade
Condado / Distrito
1962 * - 1984/85 Depois de 1984/85
Coletivo propriedade coletiva Comuna Município / município
Brigada de produção Aldeia administrativa
Equipe de produção = proprietário original Aldeia natural / grupo de aldeões = Novo proprietário ?

Embora a Lei de Propriedade promulgada em 2007 forneça alguma influência legal para prevenir o abuso de poder pelos conselhos da aldeia, resta saber se os recursos legais são acessíveis ou mesmo usados ​​pelos moradores. A cultura local predominante, o medo da autoridade e a possibilidade de repercussões violentas dificultam a inclinação da vítima para buscar recursos legais. Além disso, tais regras podem ser desconsideradas pelos comitês ou conselhos devido à falta de aplicação.

Embora os críticos possam estar céticos sobre se os novos decretos que esclarecem a questão da propriedade coletiva farão diferença, tais mudanças ainda são bem-vindas como sinais de aumento da proteção para os moradores rurais.

Outra questão é o problema da corrupção galopante decorrente das transações de terras rurais, envolvendo partes governamentais e não governamentais. Isso leva a preços excessivos e também ao uso impróprio de terras que não são fiscalizadas.

Valores socialistas versus aceitação da economia de livre mercado

Com a aprovação da Lei de Propriedade, vários legisladores locais temem que "embora a nova lei de propriedade sem dúvida aumentasse a proteção para proprietários de casas e evitasse confiscações de terras, ela também corroeria os princípios socialistas da China". A insistência em valores socialistas entre parte da elite governante chinesa levanta questões sobre se a China - uma superpotência mundial emergente - pretende abrir suas portas totalmente para o mundo ocidental e as ideias de liberalismo de livre mercado, ou se continuará a se diferenciar em tais assuntos.

Em 2004, ela emendou sua Constituição de 1982 para incluir que o Governo deve pagar à pessoa uma indenização por expropriação (征收) ou requisição (征用). No entanto, o artigo não prevê, nem na constituição nem em qualquer legislação subsidiária, o montante do pagamento, nem estipula que o pagamento deve ser proporcional ao tamanho do terreno. Isso levou a abusos por parte de órgãos governamentais, especialmente nas áreas rurais. A expropriação de terras dos agricultores é a causa mais frequente de reclamação entre os agricultores. No entanto, em 2011, o governo chinês divulgou regulamentações esclarecendo isso, que prometem fornecer mais transparência e um sistema de compensação mais justo.

Veja também

Referências

links externos